Zwischen den Akteuren am Immobilienmarkt in Ost und West hat sich eine Diskussion um die Übertragbarkeit des Stadtumbaukonzepts von Ost- auf Westdeutschland entsponnen. Diese Diskussion hat teilweise die Züge eines Verteilungskampfs um knapper gewordene Subventionsmittel angenommen. Der Artikel will diese Diskussion versachlichen. Anhand der unterschiedlichen Entwicklungsszenarien in Ost- und Westdeutschland wird überprüft, was Stadtumbau ausmacht und in welcher Form Stadtumbau eine Strategie für die anstehenden stadtstrukturellen Anpassungsprozesse in Deutschland sein kann.

Solange es bundesweit deutlich mehr Nachfrager als Wohnungen gab, spielte es weder für die Politik noch in der Forschung eine Rolle, dass viele Menschen in Wohnungen lebten, die sie nicht mochten. Die Situation hat sich verändert. Das vorhandene Angebot an Wohnungen hat mit den gewachsenen Qualitätsansprüchen und Wahlmöglichkeiten der Nachfrager nicht Schritt gehalten. Angespannte regionale Wohnungsmärkte, auf denen die klassischen Versorgungsfragen, sprich Quantitäten dominieren, sind in der Minderheit. Mehrheitlich setzt sich parallel zur Leerstandsentwicklung die Erkenntnis durch, dass ein großer Teil des städtischen Wohnungsangebots nicht ausreichend nachfragegerecht ist. Die Arbeitshypothese, dass es einen unbewältigten Anpassungsbedarf gibt, wurde durch die IFSS-Untersuchung "Nutzeransichten - Wohnarchitektur aus Sicht ihrer Nutzer" bestätigt.

Die Zeiten einer stark wachsenden Wohnraumnachfrage und damit mangelnder Auswahlmöglichkeiten für die Wohnungssuchenden sind in vielen Regionen Deutschlands bereits vorbei. In den meisten anderen Regionen wird in naher Zukunft die gleiche Situation eintreten. Die Städte müssen sich darauf einstellen, ihre Wohnungsangebote den Wünschen der Nachfrager anzupassen, wenn sie nicht überdurchschnittlich schrumpfen wollen. Die Zukunft gehört denjenigen Städten, denen es gelingt, neue, bisher stadtferne Nachfragergruppen zu gewinnen Dabei stellen Familien auf der Suche nach Wohneigentum die wichtigste Nachfragergruppe dar.

"Wohnen sie noch oder leben sie schon?" Wohnen ist bekanntlich mehr als nur eine Wohnung nutzen. Die Wohnzufriedenheit hängt u. a. auch von der Qualität des Wohnumfeldes ab. Eine nachhaltige Stadtentwicklung hat vor dem Hintergrund langfristig rückläufiger Bevölkerungszahlen die Weichen dafür zu stellen, dass das Wohnen in der Stadt eine Zukunft hat. Hierfür bedarf es klarer Ziele und der Überprüfung der Fortschritte auf dem Weg der Zielerfüllung. Im Forschungsfeld "Städte der Zukunft" sind zwei Dutzend Indikatoren einer nachhaltigen Stadtentwicklung im Dialog zwischen Stadtforschung und Modellstädten entwickelt worden. Das Ergebnis eines Breitentests in 50 Städten wird vorgestellt und zur Anwendung in der kommunalen Praxis empfohlen.

Im Land Brandenburg standen im Jahr 2002 rund 165.000 Wohnungen leer. Der Leerstandszuwachs seit 1998 ist beträchtlich, insbesondere im Geschosswohnungsbestand der sechziger bis achtziger Jahre sowie im äußeren Entwicklungsraum. Das höchste Leerstandsniveau und die größten Leerstandszuwächse haben die Oberzentren des Landes (außer Potsdam). Bemerkenswert: Auf die Stadtumbaustädte des Landes entfallen 37 Prozent des Leerstandes. Die im Rahmen des Bund-Länder-Programms "Stadtumbau Ost" zur Verfügung stehenden Mittel erlauben den Abriss von rund 48.000 Wohnungen. Selbst unter der (unrealistischen) Annahme eines nicht weiter steigenden Leerstands könnte der Wohnungsleerstand also mit den vorhandenen Mitteln um weniger als ein Drittel reduziert werden. Insbesondere für die Bewältigung des Leerstandes im ländlichen Raum müssen daher zusätzliche Förderprogramme und Finanzierungshilfen geschaffen werden.

In den letzten Jahren sind verschiedentlich Bemühungen der Wissenschaft um eine Verknüpfung von Lebensstilen und Wohnstandortwahl festzustellen. In dem vom Bundesministerium für Bildung und Forschung geförderten Projekt "StadtLeben" werden die Zusammenhänge zwischen Lebensstilen und räumlicher Mobilität vertieft empirisch untersucht. Im Folgenden werden methodisches Vorgehen und erste Erkenntnisse des Projektes vorgestellt. 

Welche neuen Anforderungen stellt eine "mobile Gesellschaft" an das Wohnen und die Bildung von Wohneigentum und wie werden Wohnungsmarktanbieter und -Nachfrager mit den radikal veränderten Rahmenbedingungen umgehen? Antworten auf diese Fragen liefert der folgende Beitrag mit Rückgriff auf die Ergebnisse der vom Institut für Zukunftsstudien und Technologiebewertung IZT erarbeiteten Studie "Mobilität und Wohnen". 

Der Wohnraum stellt ein bedeutendes Element des individuellen Lebensstils der Menschen dar. Dennoch findet die Lebensstilanalyse erst in jüngster Zeit Eingang in die Wohnungsmarktforschung. Aufbauend auf Arbeiten des Soziologen Pierre Bourdieu lassen sich Haushalte im "sozialen Raum" verorten bzw. klassifizieren und daraus Rückschlüsse auf ihre Wohnpräferenzen und damit ihr Nachfrageverhalten ziehen. In der Marktforschung gehört die Lebensstilanalyse daher seit Jahren zum bewährten Instrumentarium.

Wird das aktuelle Baugeschehen betrachtet, scheint das bekannte Leitbild vom "familiengerechten Einfamilienhaus" unangefochten zu dominieren. Obwohl sich die Haushalts- und Bevölkerungsstruktur stark ausdifferenziert haben, äußert sich dies kaum merklich bei den Angeboten auf dem Wohnungsmarkt. An Wohnungsgrößen, Grundrisse, Umfeldanforderungen und Dienstleistungen werden differenzierte Ansprüche gestellt, aber über deren Ausmaß und Verteilungen bestehen weitgehende Unklarheit. Um Wohnansprüche zielgruppengerecht zu differenzieren, erscheint das in der Marktforschung fest etablierte, in den Sozialwissenschaften jedoch noch relativ neue Lebensstilkonzept Erfolg versprechend (vgl. auch vhw Forum Wohneigentum 1/2003 und vhw Forum Wohneigentum 4/2003). Ausgewählte Ergebnisse einer Studie zu lebensstilspezifischen Wohnverhältnissen, Wohnbedürfnissen und Mobilitätsbereitschaft werden in diesem Beitrag vorgestellt.

In unserer sich sozial stärker differenzierenden Gesellschaft geht es darum, das Zusammenleben der Menschen in ihren Nachbarschaften durch integrative Maßnahmen zu unterstützen und Konflikte innerhalb städtischer Quartiere zu dämpfen. Der Wettbewerb zum "Preis Soziale Stadt 2004" beabsichtigt wie seine erfolgreichen Vorgänger in den Jahren 2000 und 2002, die Aufmerksamkeit einer breiten Öffentlichkeit für die sozialen Probleme, aber auch Aktivitäten in den Stadtquartieren wach zu halten und Akteure in den Städten, Wohnungsunternehmen, Wohlfahrtsverbänden und Bürgerinitiativen zu ermutigen, ihre eigenen Erfahrungen bei der Unterstützung des Miteinanders der verschiedensten Gruppen von Stadtbewohnern bekannt zu machen. Gefragt sind Projekte, die zeigen, wie sozialen Konflikten innerhalb der Nachbarschaften sowie der damit häufig einhergehenden sozialen Entmischung und krisenhaften Entwicklung ganzer Wohnquartiere und Kommunen begegnet werden kann. Um den Preis können sich Projekte bewerben, die innovative Formen des Zusammenwirkens verschiedener Akteure im Sinne des ganzheitlichen Ansatzes der "Sozialen Stadt" verfolgen.

Der Wandel des Wohnungsmarktes schreitet voran. Die Trendforschung des vhw wird in den nächsten Jahren den Wandel der Wahrnehmungen, Motive und Meinungen der Verbraucher im Wohnungsmarkt beobachten. Von großem Interesse ist dabei wie die Verbrauchereinstellungen mit dem Wandel des Marktes vom Anbieter- und Vermietermarkt zum Käufer- und Mietermarkt interagieren. In diesem Beitrag werden ausgewählte Ergebnisse der SINUS-Trendbefragung 2003 für das vhw-Projekt "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik" vorgestellt.

Am 24. September 2003 ging für das vhw eine Ära zu Ende: Im Rahmen des diesjährigen Verbandstages trat Dr. Dieter Haack nach neun Jahren an der Spitze des Verbandes von seinem Amt zurück. Neun Jahre, in denen er herausragende Arbeit für das vhw geleistet hat. Als Bundesbauminister a. D. und Präsident der Landessynode der Evangelisch-Lutherischen Kirche in Bayern prägten enorme politische Erfahrung, fachliche Kompetenz und ethisches Verantwortungsgefühl sein Wirken im vhw. Nicht zuletzt deshalb hat sich das vhw unter seiner Ägide in der Politikberatung und der wissenschaftlichen Arbeit stark für die familien- und sozialgerechte Weiterentwicklung der Wohneigentumsförderung, die Angleichung der Lebensverhältnisse in Ost und West sowie für eine neue Beziehung zwischen Anbietern und Nachfragern auf dem Wohnungsmarkt eingesetzt.

Neu zusammengesetzt präsentiert sich der vhw-Vorstand: Im Rahmen des jährlichen Verbandstages wählte die Mitgliederversammlung am 24. September in Potsdam eine neue Führungsriege: Vorstand, Kuratorium und Rechnungsprüfungsausschuss wurden neu bestimmt.

Impressionen von der Abendveranstaltung im Krongut Bornstedt und Rückblick auf die öffentliche Veranstaltung in der Katholischen Akademie. Experten aus Wohnungswirtschaft, Politik, Wissenschaft und Verwaltung diskutierten mit rund 200 Teilnehmern über die "Zukunft des Wohneigentums in Staat und Gesellschaft". 

Die Stadt Monheim am Rhein (Kreis Mettmann) mit ca. 44.000 Einwohnern ist eine Haushaltssicherungskommune mit einem nicht genehmigungsfähigen Haushaltssicherungskonzept. Die Verwaltungsmodernisierung ist weit voran geschritten; ein zentral organisiertes Gebäude- und Liegenschaftsmanagement ist eingerichtet. Der Betriebsaufwand für die 13 Monheimer Schulkomplexe betrug im Jahr 2003 bei kameraler Betrachtung rund 3,15 Mio. Euro. Vor dem Hintergrund rückläufiger Schülerzahlen hatte der Rat beschlossen, einen Grundschulstandort aufzugeben und den Schulbezirk mit einem benachbarten zusammenzulegen. Infolge seit Jahren unzureichender Bauunterhaltung und einer gravierenden PCB-Belastung an 7 Schulen hatte das kommunale Gebäude- u. Liegenschaftsmanagement mit externer Unterstützung einen Instandhaltungsstau/Sanierungsbedarf in Höhe von 25-27 Mio. Euro ermittelt. Ein erhebliches Einsparpotential besteht bei den Betriebskosten. 9 von 13 Schulen werden noch mit Fernwärme versorgt und verfügen über eine Heiz- und Regeltechnik aus den 1970ger Jahren. Vor dem Hintergrund der dramatischen Haushaltssituation war die Stadt gehalten, nach alternativen Finanzierungs- u. Realisierungsmodellen für zwingend erforderliche Investitionen in die kommunale Gebäudeinfrastruktur - im Besonderen im Bereich der Schulen - zu suchen. Als vom Land NRW ausgewählte Pilotkommune hat die Stadt Monheim am Rhein als erste Kommune in der Bundesrepublik eine PPP mit einer Laufzeit von 25 Jahren zur Sanierung, Modernisierung, Bauunterhaltung/Instandsetzung und Bewirtschaftung sämtlicher Monheimer Schulen realisiert. Der wirtschaftliche Vorteil dieser Lösung liegt bei rund 15 Prozent im Vergleich zu den ermittelten Kosten einer Eigenrealisierung. Der städtische Haushalt wird dadurch jährlich um rund 500.000 Euro entlastet.

Die PPP-Task Force beim Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) hat ihre Arbeit aufgenommen. Seit 1. Juli dieses Jahres gibt es beim Bund einen organisierten Beistand für interessierte PPP-Projektträger. Fünf haupt- und zwei nebenamtliche Kräfte werden ab sofort Bauplanern, Kämmerern und weiteren Projektbeteiligten der öffentlichen Hand bei der Gestaltung von Partnerschaften mit privaten Investoren zur Seite stehen. Sie bieten den Kommunen und öffentlichen Einrichtungen Unterstützung an, die bei der Durchführung von öffentlichen Investitionsvorhaben auf privates Kapital und Know-how zurückgreifen möchten.

"Öffentlich-private Kooperationsformen sind zunehmend en vogue. Ihre Attraktivität erwächst aus den vermuteten Effizienz- und Effektivitätsvorteilen. Zugleich kommt ihnen ein gewisser Charme zu, da sie in der Debatte auch als ein wesentliches Element eines veränderten Staatsverständnisses begriffen werden: des "aktivierenden Staates". Dessen Grundeigenschaften sowie die Charakteristika von Public Private Partnerships werden in diesem Beitrag skizziert. Die besondere Bedeutung öffentlich-privater Kooperationen im aktuellen Modernisierungsprozess konkretisiert sich durch eine Reihe administrativer und politischer Förderinitiativen. Damit wurde hinsichtlich der Verbreitung von PPP im Öffentlichen Sektor, die bereits seit den 1980er Jahren zunimmt, eine neue Phase eingeläutet. Der Beitrag schließt mit Verweisen auf Leistungsvermögen und Fallstricke öffentlich-privater Zusammenarbeit.

Mit dem Ende des quantitativen Wohnungsmangels hat sich auch die kommunale Wohnungspolitik verändert. Die neue Rolle im Spannungsfeld von Stadtentwicklung, Stadtumbau und Wohnraumversorgung ist jedoch noch unscharf. So wurde die mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)eingeführte Idee der kommunalen Wohnraumversorgungskonzepte in der Praxis bislang wenig aufgegriffen. Jedoch ist absehbar, dass kommunale Handlungskonzepte zum Wohnen - sicher mit unterschiedlichen Schwerpunkten in West und Ost - immer wichtiger werden. Aufbauend u. a. auf Erfahrungen aus dem Städtenetzwerk IK KomWoB 1 möchte der Beitrag Ursachen für die geringe Verbreitung solcher Konzepte benennen, Anforderungen darstellen und Möglichkeiten zu deren Förderung skizzieren.

Im Forum Wohneigentum 3/2004 zeigten die Autoren, dass die Leerstände in Ostdeutschland aufgrund methodischer Unzulänglichkeiten der Statistik bislang deutlich überschätzt wurden. Lutz Freitag, Präsident des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungsunternehmen e.V., hatte dieses Ergebnis zum Anlass genommen, ihren Artikel in Ausgabe 4/2004 des Forum Wohneigentum zu kritisieren. Die Kritik richtete sich erstens auf die methodische Vorgehensweise der Autoren, die zum Ergebnis führt, dass die Leerstände im Osten erheblich niedriger sind als gemeinhin angenommen, und zweitens auf politische Schlussfolgerungen, die - seiner Wahrnehmung nach - aus dem Artikel zu ziehen sind. In ihrem in dieser Ausgabe erscheinenden Artikel möchten die Autoren zeigen, dass die Vorwürfe an ihrer Methodik jeglicher Grundlage entbehren und dass ironischerweise gerade die GDW-Statistik ihre Berechnungen zu den Leerständen stützt und das zunehmende Funktionieren des Wohnungsmarktes in Ostdeutschland bestätigt. Ziel dieses wie ihres in Heft 3/2004 erschienenen Artikels ist es, die Transparenz für die wohnungspolitischen Akteure durch die Korrektur der bisher verbreiteten, überhöhten Leerstandszahlen zu verbessern.

"Wohnungen zum Kauf - besonders für Ausländer geeignet" - solche Angebote sind seit einiger Zeit in Annoncen der Wohnungswirtschaft zu lesen. Es ist zu begrüßen, wenn diese ihre Altbestände in den Städten verstärkt den Migranten anbietet. Angesichts der Schrumpfungsgefahr könnte sie damit einen Beitrag zur Stabilisierung der Innenstädte leisten. Allerdings sollten Wohnung und Wohnumfeld dem speziellen Bedarf angepasst werden. Dafür ist vor allem eine Verbesserung der interkulturellen Kompetenz der Wohnungswirtschaft vonnöten und eine ernsthafte Auseinandersetzung mit den Bedarfen der "neuen" Klientel. Eine qualitative Aufwertung von Wohnraum und Wohnumfeld wird unumgänglich sein, vor allem wenn es um Eigentum geht. Dann sind Beteiligung und ein interkulturell geschultes Management gefragt.

Der Prototyp des Städters ist der Fremde. Städte sind seit jeher die Schmelztiegel der Gesellschaft gewesen, die kommunale Ebene ist aber auch der Ort, an dem Probleme bei misslingender Integration von Zuwanderern kulminieren. Was Kommunen und Wohnungsunternehmen leisten können, um zur sozialen und räumlichen Integration von Migranten beizutragen, untersucht das Projekt "Zuwanderer in der Stadt", das die Darmstädter Schader-Stiftung, der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen (GdW),der Deutsche Städtetag (DST),das Deutsche Institut für Urbanistik (difu) und das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS) seit Januar 2004 in einem Verbund durchführen.

Wenn über Stadtentwicklung und Stadtumbau in ostdeutschen Kommunen diskutiert wird, dominieren entsprechend der Problematik der demographischen Entwicklungen die Themen Leerstand, Einwohnerverlust und Niedergang. Darüber wird oft vergessen, dass sich innerhalb der einzelnen Kommune äußerst vielschichtige Entwicklungen vollziehen und die soziokulturelle Ausdifferenzierung zwischen einzelnen städtischen Teilräumen stark zunimmt. Das Voranschreiten sozialräumlicher Differenzierung steht in direktem Zusammenhang mit den Ende der 1990er Jahre zunehmenden Angebotsüberhängen auf den ostdeutschen Wohnungsmärkten. Unter diesen Bedingungen haben sich die sozialen Unterschiede zwischen Entleerungs- und Zuwanderungsgebieten sichtbar verstärkt. Zahlreiche Quartiere verlieren Einwohner, Infrastruktur und Ansehen. Einige hingegen können Einwohner gewinnen. Neue Betriebe und Versorgungseinrichtungen siedeln sich an und die Anziehungskraft der Gebiete wächst. Ziel des Beitrags ist es, einerseits die allgemeinen Konzentrations- und Dekonzentrationstendenzen innerhalb der ostdeutschen Städte zu skizzieren. Andererseits auf Karrieren jener citynaher Altbaugebiete einzugehen, die vor dem Hintergrund gesamtstädtischer Schrumpfung bzw. Stagnation durch eine positive Einwohnerentwicklung und einen überdurchschnittlichen Zuzug jüngerer, gut qualifizierter oder besser verdienender Bevölkerungsgruppen gekennzeichnet sind, - Prozesse, die in der Stadtforschung im Allgemeinen als Gentrifizierung bezeichnet werden.

Seit den 1970er Jahren sind die Städte in Westdeutschland einem tief greifenden ökonomischen Strukturwandel unterworfen, mit dem ein drastischer Abbau von Arbeitsplätzen im produzierenden Gewerbe verbunden ist. Als Folge dieses Wandels hat sich insbesondere in den altindustriellen Städten eine ausgeprägte strukturelle Arbeitslosigkeit und damit verbunden, eine fortschreitende Einkommensarmut herausgebildet. Neben dem ökonomischen Wandel findet in fast allen Städten aufgrund sinkender Geburtenzahlen und zunehmender Wanderungsverluste ein starker Bevölkerungsrückgang statt. Hierdurch werden Prozesse der räumlichen Polarisierung zwischen Arm und Reich zusätzlich verstärkt. Der Beitrag beschreibt den Zusammenhang zwischen Bevölkerungsrückgang und sozialer Segregation, fragt nach deren sozialen Folgen und umreißt die Reichweite der Interventionen im Rahmen von Stadtteilentwicklungsprogrammen.

Durch das Schrumpfen von Städten und Regionen entstehen frei werdende Räume, die Brachen und "Löcher" in den territorial gebundenen Netzwerken hinterlassen. Der funktionale Zusammenhalt von Stadtregionen droht so porös zu werden und zu zerreißen. Leerräume können jedoch durch neue Formen der "Raumergreifung" innovative gesellschaftliche Prozesse zulassen und im Sinne eines identifikationsfördernden "place-makings" durch das Einbeziehen der Stadtbewohner neue Potenziale der Stadtentwicklung darstellen. Dazu muss sich die Verwaltungs- und Planungspraxis von ihrem euklidischen Raumverständnis lösen und den Raum als ein von gesellschaftlichen Relationen abhängiges subjektives Konstrukt von Individuen wahrnehmen. Vor diesem Hintergrund ist eine Stadt- und Regionalplanung durchzuführen, die - über die soziostrukturellen Merkmale der Bewohner hinausgehend - neue Erkenntnisse der qualitativen Forschung über deren Ziel- und Wertvorstellungen berücksichtigt.

Der Wohnkonsument steht im Fokus der Forschungsarbeit des vhw. Angesichts veränderter Rahmenbedingungen, die von der künftigen Rolle des - verstärkt "aktivierenden" - Staates bis zu den demographischen Umwälzungen reichen, soll der wohnende Bürger den ihm zufallenden Platz im Wohnungsmarktgeschehen der Zukunft besetzen und ausfüllen können. Das heißt, er soll befähigt werden, seine Wohnbedürfnisse zu artikulieren und am Markt zu realisieren. Erste Voraussetzung dafür ist ein erheblicher Zuwachs an Transparenz hinsichtlich des Wohnungsnachfragers und seiner Wünsche. Hierauf zielt die erste Phase des vhw-Projekts. In verschiedenen Einzel- und Gemeinschaftsprojekten mit Städten und Wohnungsunternehmen wurden wichtige Erfahrungen gesammelt und erste Untersuchungsergebnisse produziert. Die Grundlagen des Ansatzes und die Ergebnisse wurden in den vergangenen Monaten in einer Reihe von Einzelpräsentationen und Veranstaltungen der interessierten Fachöffentlichkeit vorgestellt. Der Verband verfolgt dabei das Ziel, die Akzeptanz der lebensstilbasierten Wohnungsmarktbeobachtung bei Kommunen, Wissenschaft und Wohnungswirtschaft nachhaltig zu verankern und die Anwendungsorientierung des Ansatzes besonders herauszustellen.

Die Nutzung feinkörniger Mikrodaten, durch die bis auf die Ebene einzelner Wohngebäude und Straßenzüge Informationen zur Milieuzugehörigkeit oder zur Kaufkraft der Haushalte bereitgestellt werden, eröffnet völlig neue Perspektiven für anwendungsorientierte Analysen der Wohnungsnachfrage. Durch ihre Verknüpfung mit kleinräumlichen Kommunaldaten sowie unternehmerischen Bestandsdaten können das Wohnungsmarktgeschehen zusammenhängend abgebildet und markt- bzw. bedarfsgerechte Handlungsoptionen für die beteiligten Akteure abgeleitet werden. Dieser substantielle Informationsmehrwert für Stadtentwicklung, Wohnungswirtschaft und die Wohnkonsumenten wurde auf dem Leipziger Verbandstag vorgestellt. Nachfolgend werden die wichtigsten Ergebnisse eines Anwendungsbeispiels wiedergegeben. 

Welche Schwerpunkte setzen Investoren bei Wohnungsinvestments in Zeiten schrumpfender Märkte? Wie berücksichtigen Wohnungsunternehmen die zunehmend relevanter werdenden Wohnwünsche der Bürger und wie sieht ihr Beitrag für eine aktive Stadtentwicklungspolitik in Kooperation mit den Kommunen aus? Am Beispiel von Privatisierungs- und Neubauprojekten der Deutsche Annington Immobilien GmbH geht der Beitrag diesen Fragen nach. Dieser Beitrag basiert auf dem gleichnamigen Vortrag von Herrn Dr. Riebel anlässlich des vhw-Verbandstags am 23. September 2004 in Leipzig.

Die deutsche Bevölkerung wird "weniger", "älter" und "bunter". Ausgehend von aktuellen Prognosen erörtert der Beitrag die für die Stadtentwicklung folgenreichen Facetten der Bevölkerungsentwicklung. Dem daraus abgeleiteten Negativszenario für die Stadtentwicklung stellt er Potentiale und Chancen eines geordneten Stadtumbauprozesses durch eine Stadtentwicklungsplanung "von unten" gegenüber, welche die Bürger einbezieht und ihren Wohnwünschen und -bedürfnissen Rechnung trägt. Der Beitrag basiert auf dem gleichnamigen Vortrag von Herrn Prof. Dr. Häußermann anlässlich des vhw-Verbandstags am 23.09.2004 in Leipzig.

Bericht vom vhw-Verbandstag 2004

Dr. Dominique C. Freise und Dr. Rudi Ulbrich haben im letzten Forum Wohneigentum unter der Überschrift "Leerstände im Osten sind deutlich niedriger als bisher angenommen" einen methodenkritischen Beitrag zur Reliabilität der statistischen Berechnungsmethoden des strukturellen Wohnungsleerstands in den neuen Ländern veröffentlicht. Sie versuchen nachzuweisen, dass Mängel des Mikrozensus, vor allem aber unterschiedliche Hochrechnungsfaktoren, zu – ihrer Meinung nach – überhöhten Leerstandszahlen führen. Die Wissenschaftler des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) gehen von weniger als 800.000 leer stehenden Wohnungen in Ostdeutschland aus. In diesem Zusammenhang stellen sie die Berechtigung des Stadtumbau-Programms Ost in Frage. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, der u. a. rund 1.300 kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland repräsentiert, weist auf seine - im Rahmen einer jährlichen Vollerhebung ermittelten - äußerst validen Leerstandszahlen hin und begründet, dass der Stadtumbau Ost ohne staatliche Förderung von den ostdeutschen Wohnungsunternehmen allein nicht zu leisten ist. Die Kritik der beiden Autoren wird als nicht stichhaltig bezeichnet, weil sie sich letztlich auch gegen ihre eigenen methodischen Ansätze richtet. Ihre politischen Schlussfolgerungen werden als unangemessen zurückgewiesen.

Stadtumbau und Bewohner – das ist ein Thema, das auch drei Jahre nach Anlaufen des Bund-Länder-Programms "Stadtumbau Ost" noch mit viel Verunsicherung besetzt ist. Wer wird in Zukunft in den besonders stark von Leerstand und Abrissen betroffenen Vierteln wohnen? Lohnen sich weitere Investitionen in diese Viertel? Was halten die Bewohner von den Abrissen? Wie sollen Informationen über geplante Abrisse aussehen?Solche und ähnliche Fragen werden seit Jahren in Wohnungswirtschaft und Stadtplanung diskutiert. Stand dabei anfänglich Skepsis und Furcht vor "Gerüchteküchen" und Panikreaktionen im Vordergrund, sind diese Ängste mittlerweile weitestgehend einem geschäftsmäßigen Pragmatismus gewichen, in dem der Bewohnerbeteiligung nicht mehr viel intellektuelle Aufmerksamkeit zuteil wird. Kann also Entwarnung gegeben werden? Hat sich das Thema als weitgehend unproblematisch herausgestellt?Ergebnisse eines vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) geförderten und am UFZ-Umweltforschungszentrum Leipzig-Halle GmbH von 2001 bis 2003 durchgeführten sozialwissenschaftlichen Forschungsprojekts, in dem knapp 700 Haushalte befragt worden sind, belegen das Gegenteil. Anhand von Weißwasser, einer sächsischen Stadt in der Lausitz, die unter massiven Bevölkerungsverlusten leidet und mit einem großflächigen Abriss von Wohnungsbeständen begonnen hat, konnten in diesem Projekt zentrale Punkte herausgearbeitet werden, die das Verhältnis der Bewohner zum Stadtumbau bestimmen.

Bereits zu Beginn der ostdeutschen Stadtumbauprozesse wurde der Anspruch formuliert, die Bürger möglichst frühzeitig und umfassend in die Stadtentwicklung einzubeziehen. Als Ergebnis der ersten Umbaujahre kann jedoch festgestellt werden, dass die Bürger in den meisten Städten nicht an den Entscheidungsprozessen beteiligt waren und oft unzureichend informiert wurden. Mittlerweile haben sich in einigen Kommunen allerdings feste Strukturen für Öffentlichkeitsarbeit und Beteiligung entwickelt. Darüber hinaus werden zum Teil ganz neue Beteiligungsverfahren angewandt und weiterentwickelt.

Als Reaktion auf den massiven Wohnungsleerstand setzen viele Kommunen und Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland bislang vorrangig auf Abriss. Stadtumbau muss dagegen als Teil eines umfangreichen, in seinen Folgewirkungen noch nicht komplett absehbaren Schrumpfungsprozesses verstanden werden. Statt einer reinen Vernichtung von Bausubstanz sollten vielmehr auch parallele Aufwertungsmaßnahmen vorgenommen werden, um eine dauerhafte Qualifizierung der Städte zu erreichen. Hierfür ist Prioritätensetzung notwendig. Die verfügbaren Mittel sollten in solchen Stadtquartieren eingesetzt werden, in denen eine langfristige Stabilisierung möglich ist. An anderer Stelle sind im Gegenzug verstärkt dauerhafte Stilllegungen in Betracht zu ziehen.

Auch die Stadtentwicklungsplanung der deutschen Hauptstadt hat sich mit veränderten Rahmenbedingungen auseinander zu setzen. Die maßgeblichen Faktoren sind: Stagnierende Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung bei einem Überangebot an Flächen und Gebäuden (Wohnen, Gewerbe, Infrastruktur); Finanzknappheit der öffentlichen Hand mit der Folge geringerer direkter Eingriffsmöglichkeiten; Notwendigkeit eines Mentalitätswechsels bei den Akteuren; Schließlich die notwendige Änderung von Prioritäten bei Stadtplanung und -management. Im Beitrag werden Grundlagen zur Bevölkerungsentwicklung, zur Sozialen Stadtentwicklung und zur Flächenentwicklung sowie die Folgerungen, die sich daraus für die Berliner Stadtentwicklungspolitik ableiten, dargestellt.

Das Thema des Wohnungsleerstandes hat viele ostdeutsche Städte und auch einige westdeutsche Städte erreicht. Bei den Akteuren in den Unternehmen, Verwaltungen und unter aktiven Bürgern wird über mögliche Strategien zur Umsetzung notwendiger Anpassungsprozesse diskutiert, gestritten und entschieden. Der Stadtumbau als Reaktion auf diese Entwicklungen, der vordergründig auf der Grundlage wohnungswirtschaftlicher Aspekte in Gang gesetzt wurde, greift dabei i.d.R. zunehmend auch in die Struktur der Ver- und Entsorgungsnetze ein.Es fällt auf, dass die unterschiedlichen räumlichen und programmatischen Zielstellungen in einzelnen Kommunen schon heute mehr oder weniger umfangreiche Anpassungsmaßnahmen an Netzen und Anlagen erfordern. Dies führt häufig zu Interessenkonflikten zwischen Versorgungswirtschaft und Wohnungswirtschaft. Wichtigster Streitpunkt sind die Folgekosten aus diesen Anpassungsmaßnahmen und ggf. auch aus dem erforderlichen Rückbau von Netzen und Anlagen, letztlich steht jedoch die technische und ökonomische Funktionsfähigkeit des Systems Stadt auf dem Prüfstand. Es lohnt deshalb, bei einem derart komplexen Thema auch andere Aspekte in die Betrachtungen einzubeziehen. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung scheint dies sogar eine Pflicht, um nicht den Stadtumbau zu einem Verschiebebahnhof von Problemen werden zu lassen. In diesem Sinne werden in diesem Beitrag die Zusammenhänge zwischen Stadtumbau und der Stadttechnik sowie deren Bedeutung für die zukünftige Entwicklung von Städten aufgezeigt und kritisch analysiert.

Nach einer Anlaufphase ist der Stadtumbauprozess - nicht zuletzt durch das Programm Stadtumbau Ost - inzwischen wirkungsvoll in Gang gesetzt worden. Das Programm, das eine Kombination von Abriss und Aufwertung verlangt, wird gut angenommen - allerdings vorwiegend von großen Wohnungsunternehmen, während die Einbindung kleinerer Eigentümer bisher noch nicht gelungen ist. Deutlich geworden ist: Die Umsetzung des Stadtumbaus gelingt nur dort, wo die Akteure von öffentlicher und privater Seite kooperieren. In diesem Sinne ist auch der Gesetzgeber tätig geworden, der den Stadtumbau im Baugesetzbuch verankert und hierbei das konzeptionelle und konsensuale Vorgehen der Beteiligten betont hat. Die Erfahrungen beim Stadtumbau im Osten müssen im Westen genutzt werden. Dabei darf allerdings keine Schieflage entstehen. Stadtumbau darf nicht als Unterstützungsprogramm zugunsten der Wohnungswirtschaft bei der Vornahme allfälliger Anpassungen und Investitionen verstanden werden. Vielmehr müssen für die künftig noch komplexer und schwieriger werdenden Probleme und Aufgaben weitere kreative Lösungsansätze gefunden werden. Dies betrifft beispielsweise neue Formen der Finanzierung für die von den Kommunen aufzubringenden Eigenanteile sowie die Kopplung von Stadtumbau mit familienpolitischen Maßnahmen.