Der Wohnraum stellt ein bedeutendes Element des individuellen Lebensstils der Menschen dar. Dennoch findet die Lebensstilanalyse erst in jüngster Zeit Eingang in die Wohnungsmarktforschung. Aufbauend auf Arbeiten des Soziologen Pierre Bourdieu lassen sich Haushalte im "sozialen Raum" verorten bzw. klassifizieren und daraus Rückschlüsse auf ihre Wohnpräferenzen und damit ihr Nachfrageverhalten ziehen. In der Marktforschung gehört die Lebensstilanalyse daher seit Jahren zum bewährten Instrumentarium.

Wird das aktuelle Baugeschehen betrachtet, scheint das bekannte Leitbild vom "familiengerechten Einfamilienhaus" unangefochten zu dominieren. Obwohl sich die Haushalts- und Bevölkerungsstruktur stark ausdifferenziert haben, äußert sich dies kaum merklich bei den Angeboten auf dem Wohnungsmarkt. An Wohnungsgrößen, Grundrisse, Umfeldanforderungen und Dienstleistungen werden differenzierte Ansprüche gestellt, aber über deren Ausmaß und Verteilungen bestehen weitgehende Unklarheit. Um Wohnansprüche zielgruppengerecht zu differenzieren, erscheint das in der Marktforschung fest etablierte, in den Sozialwissenschaften jedoch noch relativ neue Lebensstilkonzept Erfolg versprechend (vgl. auch vhw Forum Wohneigentum 1/2003 und vhw Forum Wohneigentum 4/2003). Ausgewählte Ergebnisse einer Studie zu lebensstilspezifischen Wohnverhältnissen, Wohnbedürfnissen und Mobilitätsbereitschaft werden in diesem Beitrag vorgestellt.

In unserer sich sozial stärker differenzierenden Gesellschaft geht es darum, das Zusammenleben der Menschen in ihren Nachbarschaften durch integrative Maßnahmen zu unterstützen und Konflikte innerhalb städtischer Quartiere zu dämpfen. Der Wettbewerb zum "Preis Soziale Stadt 2004" beabsichtigt wie seine erfolgreichen Vorgänger in den Jahren 2000 und 2002, die Aufmerksamkeit einer breiten Öffentlichkeit für die sozialen Probleme, aber auch Aktivitäten in den Stadtquartieren wach zu halten und Akteure in den Städten, Wohnungsunternehmen, Wohlfahrtsverbänden und Bürgerinitiativen zu ermutigen, ihre eigenen Erfahrungen bei der Unterstützung des Miteinanders der verschiedensten Gruppen von Stadtbewohnern bekannt zu machen. Gefragt sind Projekte, die zeigen, wie sozialen Konflikten innerhalb der Nachbarschaften sowie der damit häufig einhergehenden sozialen Entmischung und krisenhaften Entwicklung ganzer Wohnquartiere und Kommunen begegnet werden kann. Um den Preis können sich Projekte bewerben, die innovative Formen des Zusammenwirkens verschiedener Akteure im Sinne des ganzheitlichen Ansatzes der "Sozialen Stadt" verfolgen.

Der Wandel des Wohnungsmarktes schreitet voran. Die Trendforschung des vhw wird in den nächsten Jahren den Wandel der Wahrnehmungen, Motive und Meinungen der Verbraucher im Wohnungsmarkt beobachten. Von großem Interesse ist dabei wie die Verbrauchereinstellungen mit dem Wandel des Marktes vom Anbieter- und Vermietermarkt zum Käufer- und Mietermarkt interagieren. In diesem Beitrag werden ausgewählte Ergebnisse der SINUS-Trendbefragung 2003 für das vhw-Projekt "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik" vorgestellt.

Am 24. September 2003 ging für das vhw eine Ära zu Ende: Im Rahmen des diesjährigen Verbandstages trat Dr. Dieter Haack nach neun Jahren an der Spitze des Verbandes von seinem Amt zurück. Neun Jahre, in denen er herausragende Arbeit für das vhw geleistet hat. Als Bundesbauminister a. D. und Präsident der Landessynode der Evangelisch-Lutherischen Kirche in Bayern prägten enorme politische Erfahrung, fachliche Kompetenz und ethisches Verantwortungsgefühl sein Wirken im vhw. Nicht zuletzt deshalb hat sich das vhw unter seiner Ägide in der Politikberatung und der wissenschaftlichen Arbeit stark für die familien- und sozialgerechte Weiterentwicklung der Wohneigentumsförderung, die Angleichung der Lebensverhältnisse in Ost und West sowie für eine neue Beziehung zwischen Anbietern und Nachfragern auf dem Wohnungsmarkt eingesetzt.

Neu zusammengesetzt präsentiert sich der vhw-Vorstand: Im Rahmen des jährlichen Verbandstages wählte die Mitgliederversammlung am 24. September in Potsdam eine neue Führungsriege: Vorstand, Kuratorium und Rechnungsprüfungsausschuss wurden neu bestimmt.

Impressionen von der Abendveranstaltung im Krongut Bornstedt und Rückblick auf die öffentliche Veranstaltung in der Katholischen Akademie. Experten aus Wohnungswirtschaft, Politik, Wissenschaft und Verwaltung diskutierten mit rund 200 Teilnehmern über die "Zukunft des Wohneigentums in Staat und Gesellschaft". 

Die Preise für Einfamilienhäuser weisen in den vergangenen 30 Jahren eine solide Wertentwicklung auf. Zu diesen Ergebnissen kommt die RDM-Marktforschung. Während des untersuchten Zeitraums haben sich die Preise für die beliebteste Wohnimmobilie in Deutschland verdoppelt, in manchen Großstädten sogar verdreifacht. Auch wenn Mitte der 1990er Jahre in Deutschland der Immobilienmarkt einen Einbruch zu verkraften hatte, bleibt die Investition in Wohneigentum attraktiv: Die Immobilie ist in ihrer Wertsteigerung langfristig dem Handel mit Aktien überlegen. Dies gilt besonders auch im Hinblick auf den Börsencrash in der New Economy vor wenigen Jahren.

Mit dem Ende des Wohnungsbaubooms der frühen 1990er Jahre sind die Wohnungsmärkte nicht nur in einen konjunkturellen Abschwung sondern auch in eine neue strukturelle Phase getreten. Unter den Bedingungen des demographischen Wandels bildet sich vielerorts ein Nachfragermarkt heraus. In diesem Markt wird die durch Wirtschaftsentwicklung und Suburbanisierung angestoßene räumliche Dynamik zu einer wichtigen Triebkraft der Entwicklung der Wohnungsmärkte und zum Motor der Neubautätigkeit werden.

Mit dem Ende des quantitativen Wohnungsmangels hat sich auch die kommunale Wohnungspolitik verändert. Die neue Rolle im Spannungsfeld von Stadtentwicklung, Stadtumbau und Wohnraumversorgung ist jedoch noch unscharf. So wurde die mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)eingeführte Idee der kommunalen Wohnraumversorgungskonzepte in der Praxis bislang wenig aufgegriffen. Jedoch ist absehbar, dass kommunale Handlungskonzepte zum Wohnen - sicher mit unterschiedlichen Schwerpunkten in West und Ost - immer wichtiger werden. Aufbauend u. a. auf Erfahrungen aus dem Städtenetzwerk IK KomWoB 1 möchte der Beitrag Ursachen für die geringe Verbreitung solcher Konzepte benennen, Anforderungen darstellen und Möglichkeiten zu deren Förderung skizzieren.

Im Forum Wohneigentum 3/2004 zeigten die Autoren, dass die Leerstände in Ostdeutschland aufgrund methodischer Unzulänglichkeiten der Statistik bislang deutlich überschätzt wurden. Lutz Freitag, Präsident des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungsunternehmen e.V., hatte dieses Ergebnis zum Anlass genommen, ihren Artikel in Ausgabe 4/2004 des Forum Wohneigentum zu kritisieren. Die Kritik richtete sich erstens auf die methodische Vorgehensweise der Autoren, die zum Ergebnis führt, dass die Leerstände im Osten erheblich niedriger sind als gemeinhin angenommen, und zweitens auf politische Schlussfolgerungen, die - seiner Wahrnehmung nach - aus dem Artikel zu ziehen sind. In ihrem in dieser Ausgabe erscheinenden Artikel möchten die Autoren zeigen, dass die Vorwürfe an ihrer Methodik jeglicher Grundlage entbehren und dass ironischerweise gerade die GDW-Statistik ihre Berechnungen zu den Leerständen stützt und das zunehmende Funktionieren des Wohnungsmarktes in Ostdeutschland bestätigt. Ziel dieses wie ihres in Heft 3/2004 erschienenen Artikels ist es, die Transparenz für die wohnungspolitischen Akteure durch die Korrektur der bisher verbreiteten, überhöhten Leerstandszahlen zu verbessern.

"Wohnungen zum Kauf - besonders für Ausländer geeignet" - solche Angebote sind seit einiger Zeit in Annoncen der Wohnungswirtschaft zu lesen. Es ist zu begrüßen, wenn diese ihre Altbestände in den Städten verstärkt den Migranten anbietet. Angesichts der Schrumpfungsgefahr könnte sie damit einen Beitrag zur Stabilisierung der Innenstädte leisten. Allerdings sollten Wohnung und Wohnumfeld dem speziellen Bedarf angepasst werden. Dafür ist vor allem eine Verbesserung der interkulturellen Kompetenz der Wohnungswirtschaft vonnöten und eine ernsthafte Auseinandersetzung mit den Bedarfen der "neuen" Klientel. Eine qualitative Aufwertung von Wohnraum und Wohnumfeld wird unumgänglich sein, vor allem wenn es um Eigentum geht. Dann sind Beteiligung und ein interkulturell geschultes Management gefragt.

Der Prototyp des Städters ist der Fremde. Städte sind seit jeher die Schmelztiegel der Gesellschaft gewesen, die kommunale Ebene ist aber auch der Ort, an dem Probleme bei misslingender Integration von Zuwanderern kulminieren. Was Kommunen und Wohnungsunternehmen leisten können, um zur sozialen und räumlichen Integration von Migranten beizutragen, untersucht das Projekt "Zuwanderer in der Stadt", das die Darmstädter Schader-Stiftung, der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen (GdW),der Deutsche Städtetag (DST),das Deutsche Institut für Urbanistik (difu) und das Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (InWIS) seit Januar 2004 in einem Verbund durchführen.

Wenn über Stadtentwicklung und Stadtumbau in ostdeutschen Kommunen diskutiert wird, dominieren entsprechend der Problematik der demographischen Entwicklungen die Themen Leerstand, Einwohnerverlust und Niedergang. Darüber wird oft vergessen, dass sich innerhalb der einzelnen Kommune äußerst vielschichtige Entwicklungen vollziehen und die soziokulturelle Ausdifferenzierung zwischen einzelnen städtischen Teilräumen stark zunimmt. Das Voranschreiten sozialräumlicher Differenzierung steht in direktem Zusammenhang mit den Ende der 1990er Jahre zunehmenden Angebotsüberhängen auf den ostdeutschen Wohnungsmärkten. Unter diesen Bedingungen haben sich die sozialen Unterschiede zwischen Entleerungs- und Zuwanderungsgebieten sichtbar verstärkt. Zahlreiche Quartiere verlieren Einwohner, Infrastruktur und Ansehen. Einige hingegen können Einwohner gewinnen. Neue Betriebe und Versorgungseinrichtungen siedeln sich an und die Anziehungskraft der Gebiete wächst. Ziel des Beitrags ist es, einerseits die allgemeinen Konzentrations- und Dekonzentrationstendenzen innerhalb der ostdeutschen Städte zu skizzieren. Andererseits auf Karrieren jener citynaher Altbaugebiete einzugehen, die vor dem Hintergrund gesamtstädtischer Schrumpfung bzw. Stagnation durch eine positive Einwohnerentwicklung und einen überdurchschnittlichen Zuzug jüngerer, gut qualifizierter oder besser verdienender Bevölkerungsgruppen gekennzeichnet sind, - Prozesse, die in der Stadtforschung im Allgemeinen als Gentrifizierung bezeichnet werden.

Seit den 1970er Jahren sind die Städte in Westdeutschland einem tief greifenden ökonomischen Strukturwandel unterworfen, mit dem ein drastischer Abbau von Arbeitsplätzen im produzierenden Gewerbe verbunden ist. Als Folge dieses Wandels hat sich insbesondere in den altindustriellen Städten eine ausgeprägte strukturelle Arbeitslosigkeit und damit verbunden, eine fortschreitende Einkommensarmut herausgebildet. Neben dem ökonomischen Wandel findet in fast allen Städten aufgrund sinkender Geburtenzahlen und zunehmender Wanderungsverluste ein starker Bevölkerungsrückgang statt. Hierdurch werden Prozesse der räumlichen Polarisierung zwischen Arm und Reich zusätzlich verstärkt. Der Beitrag beschreibt den Zusammenhang zwischen Bevölkerungsrückgang und sozialer Segregation, fragt nach deren sozialen Folgen und umreißt die Reichweite der Interventionen im Rahmen von Stadtteilentwicklungsprogrammen.

Durch das Schrumpfen von Städten und Regionen entstehen frei werdende Räume, die Brachen und "Löcher" in den territorial gebundenen Netzwerken hinterlassen. Der funktionale Zusammenhalt von Stadtregionen droht so porös zu werden und zu zerreißen. Leerräume können jedoch durch neue Formen der "Raumergreifung" innovative gesellschaftliche Prozesse zulassen und im Sinne eines identifikationsfördernden "place-makings" durch das Einbeziehen der Stadtbewohner neue Potenziale der Stadtentwicklung darstellen. Dazu muss sich die Verwaltungs- und Planungspraxis von ihrem euklidischen Raumverständnis lösen und den Raum als ein von gesellschaftlichen Relationen abhängiges subjektives Konstrukt von Individuen wahrnehmen. Vor diesem Hintergrund ist eine Stadt- und Regionalplanung durchzuführen, die - über die soziostrukturellen Merkmale der Bewohner hinausgehend - neue Erkenntnisse der qualitativen Forschung über deren Ziel- und Wertvorstellungen berücksichtigt.

Der Wohnkonsument steht im Fokus der Forschungsarbeit des vhw. Angesichts veränderter Rahmenbedingungen, die von der künftigen Rolle des - verstärkt "aktivierenden" - Staates bis zu den demographischen Umwälzungen reichen, soll der wohnende Bürger den ihm zufallenden Platz im Wohnungsmarktgeschehen der Zukunft besetzen und ausfüllen können. Das heißt, er soll befähigt werden, seine Wohnbedürfnisse zu artikulieren und am Markt zu realisieren. Erste Voraussetzung dafür ist ein erheblicher Zuwachs an Transparenz hinsichtlich des Wohnungsnachfragers und seiner Wünsche. Hierauf zielt die erste Phase des vhw-Projekts. In verschiedenen Einzel- und Gemeinschaftsprojekten mit Städten und Wohnungsunternehmen wurden wichtige Erfahrungen gesammelt und erste Untersuchungsergebnisse produziert. Die Grundlagen des Ansatzes und die Ergebnisse wurden in den vergangenen Monaten in einer Reihe von Einzelpräsentationen und Veranstaltungen der interessierten Fachöffentlichkeit vorgestellt. Der Verband verfolgt dabei das Ziel, die Akzeptanz der lebensstilbasierten Wohnungsmarktbeobachtung bei Kommunen, Wissenschaft und Wohnungswirtschaft nachhaltig zu verankern und die Anwendungsorientierung des Ansatzes besonders herauszustellen.

Die Nutzung feinkörniger Mikrodaten, durch die bis auf die Ebene einzelner Wohngebäude und Straßenzüge Informationen zur Milieuzugehörigkeit oder zur Kaufkraft der Haushalte bereitgestellt werden, eröffnet völlig neue Perspektiven für anwendungsorientierte Analysen der Wohnungsnachfrage. Durch ihre Verknüpfung mit kleinräumlichen Kommunaldaten sowie unternehmerischen Bestandsdaten können das Wohnungsmarktgeschehen zusammenhängend abgebildet und markt- bzw. bedarfsgerechte Handlungsoptionen für die beteiligten Akteure abgeleitet werden. Dieser substantielle Informationsmehrwert für Stadtentwicklung, Wohnungswirtschaft und die Wohnkonsumenten wurde auf dem Leipziger Verbandstag vorgestellt. Nachfolgend werden die wichtigsten Ergebnisse eines Anwendungsbeispiels wiedergegeben. 

Welche Schwerpunkte setzen Investoren bei Wohnungsinvestments in Zeiten schrumpfender Märkte? Wie berücksichtigen Wohnungsunternehmen die zunehmend relevanter werdenden Wohnwünsche der Bürger und wie sieht ihr Beitrag für eine aktive Stadtentwicklungspolitik in Kooperation mit den Kommunen aus? Am Beispiel von Privatisierungs- und Neubauprojekten der Deutsche Annington Immobilien GmbH geht der Beitrag diesen Fragen nach. Dieser Beitrag basiert auf dem gleichnamigen Vortrag von Herrn Dr. Riebel anlässlich des vhw-Verbandstags am 23. September 2004 in Leipzig.

Die deutsche Bevölkerung wird "weniger", "älter" und "bunter". Ausgehend von aktuellen Prognosen erörtert der Beitrag die für die Stadtentwicklung folgenreichen Facetten der Bevölkerungsentwicklung. Dem daraus abgeleiteten Negativszenario für die Stadtentwicklung stellt er Potentiale und Chancen eines geordneten Stadtumbauprozesses durch eine Stadtentwicklungsplanung "von unten" gegenüber, welche die Bürger einbezieht und ihren Wohnwünschen und -bedürfnissen Rechnung trägt. Der Beitrag basiert auf dem gleichnamigen Vortrag von Herrn Prof. Dr. Häußermann anlässlich des vhw-Verbandstags am 23.09.2004 in Leipzig.

Bericht vom vhw-Verbandstag 2004

Dr. Dominique C. Freise und Dr. Rudi Ulbrich haben im letzten Forum Wohneigentum unter der Überschrift "Leerstände im Osten sind deutlich niedriger als bisher angenommen" einen methodenkritischen Beitrag zur Reliabilität der statistischen Berechnungsmethoden des strukturellen Wohnungsleerstands in den neuen Ländern veröffentlicht. Sie versuchen nachzuweisen, dass Mängel des Mikrozensus, vor allem aber unterschiedliche Hochrechnungsfaktoren, zu – ihrer Meinung nach – überhöhten Leerstandszahlen führen. Die Wissenschaftler des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) gehen von weniger als 800.000 leer stehenden Wohnungen in Ostdeutschland aus. In diesem Zusammenhang stellen sie die Berechtigung des Stadtumbau-Programms Ost in Frage. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, der u. a. rund 1.300 kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland repräsentiert, weist auf seine - im Rahmen einer jährlichen Vollerhebung ermittelten - äußerst validen Leerstandszahlen hin und begründet, dass der Stadtumbau Ost ohne staatliche Förderung von den ostdeutschen Wohnungsunternehmen allein nicht zu leisten ist. Die Kritik der beiden Autoren wird als nicht stichhaltig bezeichnet, weil sie sich letztlich auch gegen ihre eigenen methodischen Ansätze richtet. Ihre politischen Schlussfolgerungen werden als unangemessen zurückgewiesen.

Stadtumbau und Bewohner – das ist ein Thema, das auch drei Jahre nach Anlaufen des Bund-Länder-Programms "Stadtumbau Ost" noch mit viel Verunsicherung besetzt ist. Wer wird in Zukunft in den besonders stark von Leerstand und Abrissen betroffenen Vierteln wohnen? Lohnen sich weitere Investitionen in diese Viertel? Was halten die Bewohner von den Abrissen? Wie sollen Informationen über geplante Abrisse aussehen?Solche und ähnliche Fragen werden seit Jahren in Wohnungswirtschaft und Stadtplanung diskutiert. Stand dabei anfänglich Skepsis und Furcht vor "Gerüchteküchen" und Panikreaktionen im Vordergrund, sind diese Ängste mittlerweile weitestgehend einem geschäftsmäßigen Pragmatismus gewichen, in dem der Bewohnerbeteiligung nicht mehr viel intellektuelle Aufmerksamkeit zuteil wird. Kann also Entwarnung gegeben werden? Hat sich das Thema als weitgehend unproblematisch herausgestellt?Ergebnisse eines vom Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) geförderten und am UFZ-Umweltforschungszentrum Leipzig-Halle GmbH von 2001 bis 2003 durchgeführten sozialwissenschaftlichen Forschungsprojekts, in dem knapp 700 Haushalte befragt worden sind, belegen das Gegenteil. Anhand von Weißwasser, einer sächsischen Stadt in der Lausitz, die unter massiven Bevölkerungsverlusten leidet und mit einem großflächigen Abriss von Wohnungsbeständen begonnen hat, konnten in diesem Projekt zentrale Punkte herausgearbeitet werden, die das Verhältnis der Bewohner zum Stadtumbau bestimmen.

Bereits zu Beginn der ostdeutschen Stadtumbauprozesse wurde der Anspruch formuliert, die Bürger möglichst frühzeitig und umfassend in die Stadtentwicklung einzubeziehen. Als Ergebnis der ersten Umbaujahre kann jedoch festgestellt werden, dass die Bürger in den meisten Städten nicht an den Entscheidungsprozessen beteiligt waren und oft unzureichend informiert wurden. Mittlerweile haben sich in einigen Kommunen allerdings feste Strukturen für Öffentlichkeitsarbeit und Beteiligung entwickelt. Darüber hinaus werden zum Teil ganz neue Beteiligungsverfahren angewandt und weiterentwickelt.

Als Reaktion auf den massiven Wohnungsleerstand setzen viele Kommunen und Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland bislang vorrangig auf Abriss. Stadtumbau muss dagegen als Teil eines umfangreichen, in seinen Folgewirkungen noch nicht komplett absehbaren Schrumpfungsprozesses verstanden werden. Statt einer reinen Vernichtung von Bausubstanz sollten vielmehr auch parallele Aufwertungsmaßnahmen vorgenommen werden, um eine dauerhafte Qualifizierung der Städte zu erreichen. Hierfür ist Prioritätensetzung notwendig. Die verfügbaren Mittel sollten in solchen Stadtquartieren eingesetzt werden, in denen eine langfristige Stabilisierung möglich ist. An anderer Stelle sind im Gegenzug verstärkt dauerhafte Stilllegungen in Betracht zu ziehen.

Auch die Stadtentwicklungsplanung der deutschen Hauptstadt hat sich mit veränderten Rahmenbedingungen auseinander zu setzen. Die maßgeblichen Faktoren sind: Stagnierende Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung bei einem Überangebot an Flächen und Gebäuden (Wohnen, Gewerbe, Infrastruktur); Finanzknappheit der öffentlichen Hand mit der Folge geringerer direkter Eingriffsmöglichkeiten; Notwendigkeit eines Mentalitätswechsels bei den Akteuren; Schließlich die notwendige Änderung von Prioritäten bei Stadtplanung und -management. Im Beitrag werden Grundlagen zur Bevölkerungsentwicklung, zur Sozialen Stadtentwicklung und zur Flächenentwicklung sowie die Folgerungen, die sich daraus für die Berliner Stadtentwicklungspolitik ableiten, dargestellt.

Das Thema des Wohnungsleerstandes hat viele ostdeutsche Städte und auch einige westdeutsche Städte erreicht. Bei den Akteuren in den Unternehmen, Verwaltungen und unter aktiven Bürgern wird über mögliche Strategien zur Umsetzung notwendiger Anpassungsprozesse diskutiert, gestritten und entschieden. Der Stadtumbau als Reaktion auf diese Entwicklungen, der vordergründig auf der Grundlage wohnungswirtschaftlicher Aspekte in Gang gesetzt wurde, greift dabei i.d.R. zunehmend auch in die Struktur der Ver- und Entsorgungsnetze ein.Es fällt auf, dass die unterschiedlichen räumlichen und programmatischen Zielstellungen in einzelnen Kommunen schon heute mehr oder weniger umfangreiche Anpassungsmaßnahmen an Netzen und Anlagen erfordern. Dies führt häufig zu Interessenkonflikten zwischen Versorgungswirtschaft und Wohnungswirtschaft. Wichtigster Streitpunkt sind die Folgekosten aus diesen Anpassungsmaßnahmen und ggf. auch aus dem erforderlichen Rückbau von Netzen und Anlagen, letztlich steht jedoch die technische und ökonomische Funktionsfähigkeit des Systems Stadt auf dem Prüfstand. Es lohnt deshalb, bei einem derart komplexen Thema auch andere Aspekte in die Betrachtungen einzubeziehen. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung scheint dies sogar eine Pflicht, um nicht den Stadtumbau zu einem Verschiebebahnhof von Problemen werden zu lassen. In diesem Sinne werden in diesem Beitrag die Zusammenhänge zwischen Stadtumbau und der Stadttechnik sowie deren Bedeutung für die zukünftige Entwicklung von Städten aufgezeigt und kritisch analysiert.

Nach einer Anlaufphase ist der Stadtumbauprozess - nicht zuletzt durch das Programm Stadtumbau Ost - inzwischen wirkungsvoll in Gang gesetzt worden. Das Programm, das eine Kombination von Abriss und Aufwertung verlangt, wird gut angenommen - allerdings vorwiegend von großen Wohnungsunternehmen, während die Einbindung kleinerer Eigentümer bisher noch nicht gelungen ist. Deutlich geworden ist: Die Umsetzung des Stadtumbaus gelingt nur dort, wo die Akteure von öffentlicher und privater Seite kooperieren. In diesem Sinne ist auch der Gesetzgeber tätig geworden, der den Stadtumbau im Baugesetzbuch verankert und hierbei das konzeptionelle und konsensuale Vorgehen der Beteiligten betont hat. Die Erfahrungen beim Stadtumbau im Osten müssen im Westen genutzt werden. Dabei darf allerdings keine Schieflage entstehen. Stadtumbau darf nicht als Unterstützungsprogramm zugunsten der Wohnungswirtschaft bei der Vornahme allfälliger Anpassungen und Investitionen verstanden werden. Vielmehr müssen für die künftig noch komplexer und schwieriger werdenden Probleme und Aufgaben weitere kreative Lösungsansätze gefunden werden. Dies betrifft beispielsweise neue Formen der Finanzierung für die von den Kommunen aufzubringenden Eigenanteile sowie die Kopplung von Stadtumbau mit familienpolitischen Maßnahmen.

Früher als in anderen ostdeutschen Großstädten hat Leipzig einen "Paradigmenwechsel" in der Stadtentwicklungs- und Stadterneuerungspolitik eingeleitet. Angesichts der mit dem Wohnungsleerstand verbundenen Folgewirkungen sowie der sich kleinräumig rasch wandelnden Entwicklung kann sich Stadterneuerung nicht mehr nur an den Sanierungserfordernissen eines kleinen Teilgebietes orientieren. Die Stadt Leipzig hat daher mit dem Stadtentwicklungsplan Wohnungsbau und Stadterneuerung (STEP W+S) im Jahr 2000 ein integriertes strategisches Konzept zur Entwicklung der Wohnfunktion und des Stadtumbaus beschlossen. Anhand von Beispielen Leipziger Stadtumbauprojekte schildert der Beitrag die Umsetzung dieses Konzeptes und hebt insbesondere die Notwendigkeit der Einbindung der Bewohner in den Stadtumbauprozess und der frühzeitigen Analyse der Angebots- und Nachfragestrukturen auf dem regionalen Wohnungsmarkt mit Hilfe eines Monitoringsystems hervor.

Neben dem demographischen Wandel führte in Sachsen der Bauboom der 1990er Jahre zu einem Wohnungsüberhang, der erhebliche Leerstände in unattraktiven Wohnbeständen zur Folge hatte. Die Sächsische Staatsregierung reagierte im Jahr 2000 auf diese neue Wohnungsmarktsituation mit einem "Paradigmenwechsel" in der Förderpolitik. Die Sanierungs- und Modernisierungsförderung "mit der Gießkanne" wurde zurückgefahren, ein Rückbauprogramm gestartet, und auf Basis realistischer Bevölkerungsprognosen werden von den Gemeinden seither "Integrierte Stadtentwicklungskonzepte" erarbeitet. Der Beitrag schildert aus Sicht der Landesregierung rückblickend den bisherigen Stadtumbauprozess in Sachsen und stellt aktuelle Aufgaben sowie die Weichenstellungen der sächsischen Stadtumbaupolitik für die Zukunft dar.

Wirtschaft und Gesellschaft in Deutschland befinden sich aufgrund der Globalisierung und der sich abzeichnenden demographischen und strukturellen Veränderungen in einer tief greifenden Umbruchphase. Die neuen Herausforderungen machen auch vor den Bereichen "Wohnen" und "Stadtentwicklung" nicht Halt. Die aktuelle Reformdebatte in Deutschland unterstreicht die Notwendigkeit, sich frühzeitig auf neue Bedingungen einzustellen und die richtigen Weichenstellungen vorzunehmen. Übertragen auf "Wohnen" und "Stadtentwicklung/Stadtumbau" bedeutet dies, die künftige Bedeutung und Rolle der Akteure in einem veränderten Markt- und Beziehungsgefüge möglichst präzise einzuschätzen und den Akteuren eine rechtzeitige Anpassung zu ermöglichen. Im Mittelpunkt entsprechender Anstrengungen muss aus Sicht des vhw der Bürger als Wohnkonsument stehen. Dieser muss befähigt werden, seinen objektiven und subjektiven Bedeutungszuwachs sowohl am Wohnungsmarkt als auch in die politischen Gestaltungsprozesse gleichberechtigt einzubringen. Nur so kann die künftige Funktionsfähigkeit der Märkte und der Erfolg von Stadtentwicklungs- und Stadtumbaupolitik zum Nutzen aller Beteiligten herbeigeführt werden. Faktisch wird damit dem Übergang zum "ermöglichenden und aktivierenden Staat" auch im Wohnungsbereich der Weg geebnet.

Es gibt sicherlich keinen Zweifel daran, dass im Osten Deutschlands eine ganze Menge Wohnungen leer stehen. Wie viele es jedoch tatsächlich sind, ist keineswegs bekannt. Um angemessen mit dem Problem der Leerstände in Ostdeutschland umgehen zu können, benötigen Politik und Wohnungsunternehmen verlässliche Angaben über die Anzahl der leer stehenden Wohnungen. Aus diesem Grund wurde Ende der 1990er Jahre die Kommission "Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Bundesländern" (kurz "Leerstandskommission") eingerichtet. Diese hat im Rahmen zweier Gutachten die Leerstände im Osten berechnet sowie für die Zukunft prognostiziert und mit dieser Arbeit die Grundlage für das milliardenschwere Programm "Stadtumbau Ost" gelegt, das unter anderem den staatlich geförderten Abriss von 350.000 Wohnungen vorsieht (BMVBW 2004). Nach eigenen Berechnungen ist die von der Kommission zu Grunde gelegte Zahl der Leerstände jedoch stark überhöht. Hauptursache für die überhöhten Leerstandszahlen dürften methodische Probleme bei der stichprobenartigen Erfassung und der Hochrechnung von Haushalten und Wohnungen sein.

Einzelne Wohnungsverkäufe sorgen immer mal wieder für negative Schlagzeilen. Verunsicherte Mieter gehen an die Öffentlichkeit, um ihrer Angst vor Verdrängung aus der Wohnung, dem Verlust gewachsener Nachbarschaften und Mietpreissteigerungen Ausdruck zu verleihen. Die politischen Vertreter vor Ort werden um Beratung und weitergehende Unterstützung gebeten. Über positive Erfahrungen mit Verkaufsfällen hingegen wird – mit eher geringem Öffentlichkeitseffekt - überwiegend in Fachkreisen diskutiert. Schnell entsteht deshalb der Eindruck, Konflikte zwischen Mietern und Wohnungsunternehmen seien unvermeidbar und symptomatisch für Wohnungsverkäufe insgesamt. Der Artikel liefert einen Überblick zur Wohneigentumsentwicklung in NRW, diskutiert die vorherrschenden Verkaufsverfahren und stellt ein modellhaftes qualitätsorientiertes Verfahren vor, das Kompromisse im Spannungsfeld der Privatisierungsakteure "Unternehmen, Mieter, Kommune" ermöglicht.

Durch ökonomische, gesellschaftliche und demographische Umbrüche werden Wohnungsunternehmen vor immer neue Herausforderungen gestellt. Die Wünsche der Kunden bezogen auf die Wohnung, das nähere Wohnumfeld und die gesamte Quartiers- bzw. Stadtteilsituation bekommen immer stärkeres Gewicht, da entspannte Wohnungsmärkte breiten Bevölkerungsschichten neue Möglichkeiten bei der Stadtteil- und Wohnungswahl erlauben. Wohnungsunternehmen können über ein Engagement im eigenen Bestand hinaus einen elementaren Beitrag zur Gestaltung des Stadtteillebens leisten. In der integrierten Stadt(teil)erneuerung sind sie schon lange wichtige Akteure. Um den Dialog über wohnungswirtschaftliche und städtebauliche Ansätze zu forcieren und ihre Zusammenführung zu unterstützen, wurde vom Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung und Bauwesen des Landes Nordrhein-Westfalen (ILS NRW) in Zusammenarbeit mit der Landesentwicklungsgesellschaft Arbeitsmarkt und Strukturentwicklung (LEG-AS) die Fachgesprächsreihe "Wohnungsunternehmen als Akteure in der integrierten Stadt(teil)entwicklung" initiiert.

Wer heute Wohnraum schaffen und erhalten will, muss soziodemographische Veränderungen antizipieren und angemessene Antworten auf die Erfordernisse des Marktes finden. Neben einer kontinuierlichen Optimierung des Wohnungsbestands kommt dabei der Stadt- und Quartiersentwicklung eine immer größere Bedeutung zu: Gezielte Maßnahmen wie Modernisierungen oder Sanierungen, aber insbesondere auch der Neubau wirken als Teile eines abgestimmten Ganzen. Zur Stabilisierung der Städte und Quartiere beteiligt sich die Essener RAG Immobilien AG aktuell auch an koordinierten Projekten mit anderen Wohnungsanbietern – ein wichtiger Baustein für die Zukunftsfähigkeit des Wohnungsmarktes.

Als Vorläufer der zu erwartenden gesamtdeutschen Entwicklungen ist das Ruhrgebiet ein "Laboratorium" des demographischen Wandels. Nicht zuletzt durch die seit langer Zeit anhaltende Abwanderung von Erwerbstätigen und ihren Familien ist das Ruhrgebiet vergleichsweise schnell "gealtert". Die Bevölkerungsverluste werden zu erheblichen Nachfragerückgängen und zu Einbußen der kommunalen Finanzausstattung führen, die die wirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit des Ruhrgebiets weiter verschlechtern könnten. Zu befürchten ist außerdem, dass sich in der kommenden "Schrumpfungsphase" die bereits vorhandenen sozioökonomischen Ungleichgewichte innerhalb der Region verstärken werden. Der Beitrag beleuchtet die spezifischen Hintergründe des demographischen Wandels in der Ruhrregion. Analysiert werden die Wirkungszusammenhänge zwischen den zu erwartenden Segregationsprozessen, der Innovationsfähigkeit und dem regionalen Wirtschaftswachstum der Region.

Eine zukunftsorientierte Stadtentwicklungspolitik für Gelsenkirchen muss sich vorsorgend und steuernd mit den Auswirkungen der weiter zu erwartenden wirtschaftsstrukturellen Veränderungen und der im Rahmen jüngerer Studien prognostizierten demographischen Entwicklung auseinander setzen. Überangebote auf dem Wohnungsmarkt und der technischen und sozialen Infrastruktur sowie die räumlichen Auswirkungen und sozialen Folgen des noch nicht absehbar überwundenen Strukturwandels und der kommunalen Finanzkrise werden zukünftig ein zentrales Thema für die Politik und Verwaltung in Gelsenkirchen darstellen. Es bedarf innovativer und zukunftsorientierter Handlungsansätze.

Am 17. Mai 2004 fand im Rahmen des ExWoSt-Forschungsfeldes Stadtumbau West ein Kolloquium zum Thema "Handlungsstrategien früherer Schrumpfungsphasen" statt. Teilnehmer der Veranstaltung waren Experten aus Wissenschaft, Wohnungswirtschaft und Kommunen, die in den 1980er Jahren den Diskurs über schrumpfende Städte an verantwortlicher Stelle mitgestalteten, sowie Vertreter des Bundesministeriums, des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung und aus einzelnen Pilotstädten von Stadtumbau West. Das Kolloquium hatte zum Ziel, Analysen, Strategien und Projekte aus der Schrumpfungsphase in den 1980er Jahren in Teilen Westdeutschlands auszuwerten und durch diese Auswertung Anregungen für die aktuelle Stadtumbaudiskussion zu gewinnen. Ausgangslage der Diskussionen war, dass bereits in den 1970er und 1980er Jahren zahlreiche durch Industrie geprägte Städte in Westdeutschland - insbesondere auch solche im nördlichen Ruhrgebiet – aufgrund des einsetzenden wirtschaftsstrukturellen Wandels Arbeitsplatz- und Einwohnerverluste sowie kommunale Haushaltsprobleme verzeichneten, die sie zu Anpassungskonzepten zwangen. Der vorliegende Artikel versucht die Ergebnisse dieses Kolloquiums mit der aktuellen Stadtumbaudebatte im ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West zu verknüpfen.

Die Enquetekommission zur Zukunft der Städte hat dem Landtag von Nordrhein-Westfalen ihren Abschlussbericht vorgelegt. Der Beitrag stellt wesentliche Inhalte der Empfehlungen zur künftigen Wohnungspolitik und zum Stadtumbau dar. Insbesondere in der Wohnungspolitik sieht die Kommission die Notwendigkeit für eine Neuausrichtung der Förderpolitik hin zu einer Dezentralisierung und Budgetierung im Rahmen eines Monitoring.

Die Fraktionsvorsitzenden von SPD und CDU im Landtag von Nordrhein-Westfalen zu den Herausforderungen des Stadtumbaus im Ruhrgebiet.

Die Stadt Osnabrück ist mit dem städtebaulichen Projekt "Urbanes Wohnen Jahnplatz" neue Wege gegangen: Bereits zu Beginn des Planungsprozesses wurden die für die Stadtentwicklung zentralen Akteure Bürger – Investor – Stadt zusammengeführt und motiviert, ihre Vorstellungen in den Planungsprozess einzubringen. Dabei wurden neben dem Investor nicht nur die Anwohner frühzeitig eingebunden, entscheidend für den erfolgreichen Planungs- und Vermarktungsprozess war vielmehr die frühzeitige Ansprache der potentiellen Bewohner. Durch diesen modellhaften "nachfrageorientierten Planungsansatz" konnte eine an den Wünschen der potentiellen Bewohner orientierte Wohnbebauung mit sehr hoher architektonischer Qualität entwickelt werden. 32 Stadthäuser und 17 Eigentumswohnungen werden hier entstehen. In dem ersten Bauabschnitt werden 15 Stadthäuser realisiert. Zum Start der ersten Bauphase im März 2004 waren von diesen bereits 12 Wohneinheiten verkauft.