Das Thema des demographischen Wandels hat in Deutschland Hochkonjunktur, quer durch alle Medienformate. Während auf der einen Seite Bevölkerungsstatistiker mit Hilfe ihrer Prognosemodelle um das quantitative Ausmaß von Schrumpfung und Alterung streiten, wird auf der anderen Seite bereits die politische Debatte geführt. Doch im Hintergrund der Diskussion über eine alternde Gesellschaft vollzieht sich – nahezu unbemerkt – ein qualitativer Strukturbruch. Aktuelle Ergebnisse der empirischen Sozialforschung zeigen, dass sich die Alten der Nachkriegsgeneration, die "Neuen Alten", deutlich von den heutigen Senioren in puncto Werthaltungen, Lebensführung und Lebensstil unterscheiden. Es handelt sich um eine soziokulturelle Entwicklung, deren Folgen nicht geringer einzuschätzen sind als der quantitative Umbau der Alterspyramide. Mit anderen Worten: Es wird künftig zwar mehr ältere Menschen in Deutschland geben, aber vor allem andere als bisher bekannt.

Durch die anstehende SGB XI-Reform, bei der die Kosten für Pflegestufen I und II im ambulanten und stationären Bereich angepasst werden, steht eine "Ambulantisierung der Pflegelandschaft" an. Aktuell werden Alternativen zum stationären Pflegeheim diskutiert und in die Praxis umgesetzt. Im Mittelpunkt steht das eigenständige Wohnen in Kombination mit individuellen, bedarfsgerechten Hilfs- und Pflegeleistungen. Dies bedeutet eine Herausforderung für die Wohnungswirtschaft, die neue (bezahlbare)Lösungen anbieten muss, sich damit aber gleichzeitig gut auf einem wachsenden Markt positionieren kann.

Künftige Aufgaben in der Stadtentwicklung werden voraussichtlich stärker als bisher in enger Partnerschaft von Ländern, Städten und Gemeinden mit privaten Institutionen bewältigt werden müssen. Unter den privaten Institutionen, denen künftig verstärkt eine Übernahme von Aufgaben als Partner der Städte und Gemeinden zugetraut werden kann, spielen Wohnungsunternehmen eine zentrale Rolle. Dies gilt insbesondere für die qualitative Weiterentwicklung von bestehenden Wohngebieten. Ein Thema, dem dabei eine erhöhte Aufmerksamkeit geschenkt werden sollte, ist das subjektive Sicherheitsempfinden von Bewohnern in ihren Wohngebieten; entscheidet doch die empfundene Sicherheit in Wohnung und Wohnumgebung erheblich mit über die Zufriedenheit mit dem Kernprodukt von Wohnungsunternehmen, den Wohnungen. Der Begriff "Sicherheit" sollte dabei allerdings in einem weit gefassten Sinn verwendet werden und sich nicht allein auf die Abwesenheit von Kriminalität und Gewalt beziehen. Im Mittelpunkt sollte vielmehr das Vertrauen der Bewohner in die Sicherheit ihrer Wohnung, ihres Hauses und ihres Quartiers stehen. Dieses Vertrauen hängt bekanntlich weniger vom Ausmaß der "objektiven" Kriminalitätsbelastung des Wohngebiets ab, als vom "sozialen Klima" in der Nachbarschaft. Aus diesem Grunde kommt der Förderung guter nachbarschaftlicher Beziehungen - etwa im Rahmen des Sozialmanagements - in Wohnanlagen durch Wohnungsunternehmen eine wichtige Rolle zu.

Deutschland steht in dem Verdacht, ein eher ängstliches Land zu sein. So ist bezeichnenderweise gerade das Wort Angst - in der zugespitzten Bedeutung einer quälenden, permanenten Angst - eines der wenigen deutschen Lehnwörter in der englischen Sprache. Doch wie sicher fühlen sich die Deutschen in ihren Nachbarschaften? Der vhw ist dieser für Stadtplanung und Wohnungswirtschaft bedeutsamen Frage im Rahmen der 3SC® Trendbefragung 2005 nachgegangen. Eine differenziertere Auswertung der Ergebnisse zeigt, dass die Sensibilität für das Thema Quartierssicherheit in den Sinus-Milieus® sehr unterschiedlich ausgeprägt ist und nicht immer etwas mit der objektiven Situation vor Ort zu tun haben muss.

Trotz einiger Hinweise auf eine etwas bessere Grundstimmung der Bürger im vergangenen Jahr ist eine echte Trendwende nicht in Sicht. Dennoch: Die Menschen richten sich darauf ein, dass sich unsere Gesellschaft beträchtlich verändern wird. Die Zeichen stehen auf mehr Wettbewerb und mehr Selbstverantwortung. Das verändert auch Verhaltensmuster und Denkweisen. Der Wohnungsmarkt bleibt davon nicht unberührt.

"Wohnen plus" ist schon lange Praxis bei der Wohnungsbaugenossenschaft Lünen eG (WBG).Sie gehört zu denjenigen Genossenschaften, die sich frühzeitig und aktiv für die Weiterentwicklung ihrer Bestände vor dem Hintergrund des demographischen Wandels engagieren und auf die neuen Bedarfe ihrer jetzigen und zukünftigen Bewohnerschaft reagieren. Neben einem attraktiven Wohnangebot gehört dazu immer häufiger der Wunsch nach zusätzlichen Versorgungs- und Dienstleistungsangeboten in direkter Nähe der Wohnung. Zwei der drei hier vorgestellten Neubau- und Siedlungsergänzungsprojekte der WBG befinden sich auf Kirchengrundstücken in Lünen bzw. Kamen, die aufgrund von Einsparnotwendigkeiten an die WBG veräußert bzw. in Erbpacht übertragen worden sind. Gemeinsam mit örtlichen Gemeinden werden nun neue Trägerlösungen und Kooperationsformen für den Erhalt der kirchlichen Angebote für das Gemeindeleben und für neue Nutzungsmöglichkeiten mit weiteren Infrastruktur- und Dienstleistungsangeboten rund um das Wohnen entwickelt. In dem dritten Projekt, einem der größten Ende der 1950er Jahre entstandenem Siedlungsbestände der WBG in Lünen, werden aktuell vorbereitende Arbeiten für ein integriertes Erneuerungs- und ein kleinteiliges Siedlungsergänzungskonzept für neue Wohn- und Dienstleistungsangebote im Quartier durchgeführt.

Mit dem "Blauen Punkt" ist im Münchner Stadtteil Hasenbergl aus einem ehemaligen Wartehäuschen in einer stillgelegten Trambahnschleife ein selbst verwalteter Bewohnertreffpunkt entstanden. Er wird seit dem Jahr 2000 für Feste, Veranstaltungen, etc. intensiv genutzt. Die Organisation der unentgeltlichen Nutzung durch die Bewohner hat ein Bewohnerstammtisch aus dem Stadtteil übernommen und kontinuierlich bis heute fortgeführt. Planung und Umbau erforderten eine Ressourcenbündelung und Koordination von vielen Beteiligten aus der Stadtteilpolitik, der Stadtverwaltung und anderen Dienststellen sowie den Bewohnern. Der Umbau des Wartehäuschens war ein wirkungsvoller Auftakt für die Umgestaltung der gesamten Trambahnschleife. Mit dem überschaubaren Projekt konnte gezeigt werden, wie erfolgreich und nachhaltig Mitwirkung sein kann.

Wie viele andere ehemalige Bergarbeitersiedlungen im Ruhrgebiet hatte auch die Siedlung Schüngelberg in Gelsenkirchen mit den Folgen des Strukturwandels zu kämpfen. Im Zuge einer Siedlungserweiterung verstärkten sich sozialräumliche Probleme; interkulturelle Konflikte und Vandalismus nahmen zu. Es ist nicht zuletzt engagierten Mietern zu verdanken, dass dieser Abwärtstrend der Siedlung aufgehalten werden konnte. Der Beitrag berichtet von der nicht immer einfachen, aber letztlich erfolgreichen Zusammenarbeit des durch Siedlungsbewohner gegründeten Fördervereins, des Wohnungsunternehmens vor Ort, der Stadtverwaltung und weiterer Akteure. Es gelang, ein Nachbarschaftshaus aufzubauen, das durch seine vielfältigen Angebote und Aktivitäten zur Verbesserung der Wohn- und Lebensqualität in Schüngelberg beträgt.

Stadtentwicklungsarbeit auf die sich abzeichnenden sozialräumlichen Folgen des wirtschaftlichen Strukturwandels von der Montan- zur Dienstleistungswirtschaft. Im besonders von diesem Umbruch betroffenen Stadtteil Essen-Katernberg wird im Rahmen des Quartiersmanagements die Kommunikation und Zusammenarbeit zwischen verschiedenen Akteuren erfolgreich organisiert. Die Funktionsbereiche Stadtverwaltung und federführendes Amt für Stadtentwicklung wirken mit der intermediären Organisation ISSAB der Universität Essen und den Trägern der Stadtteilarbeit zusammen. Für den Erfolg der hier vorgestellten Stadtteilprojekte war die Einbindung der Bewohnerinnen und Bewohner Katernbergs unerlässlich. Der Beitrag macht deutlich, unter welchen Voraussetzungen die Teilhabe der Bürger in der Stadtteilentwicklung gelingen kann.

Aufgabe der Sozialen Stadterneuerung ist es, den als benachteiligt beurteilten Stadtteil zu einem Lebensraum mit einer positiven Zukunftsperspektive werden zu lassen. Bürgerinnen und Bürger sollen wesentlich zur Entwicklung dieser Zukunftsperspektive beitragen, wenn nicht sogar zu zentralen Akteuren in der Stadtteilentwicklung werden. Daraus folgen nicht selten hohe Anforderungen an die Stadtteilbewohner. Der Stadtteiltreff Drispenstedt in Hildesheim wurde aufgebaut, um Bürgerinnen und Bürgern Kommunikations-, Identifikations- und Beschäftigungsmöglichkeiten zu bieten. Zentrale – von den Stadtteilbewohnern gut angenommene Angebote – sind Mittagstische, Sonntagsbrunch und Sonderveranstaltungen wie interkulturelle Abende. Das Essen wird von einer Beschäftigungsinitiative serviert; dabei werden Servicekräfte mit dem Ziel ausgebildet, ihre Beschäftigungsfähigkeit wiederherzustellen. Zur Koordination und Ergänzung dieser Arbeiten stehen dem Stadtteiltreff zahlreiche ehrenamtlich engagierte Bürgerinnen und Bürger und eine Personalstelle zur Verfügung. Der Beitrag stellt sich den Fragen, unter welchen Bedingungen der Aufbau bürgerschaftlichen Engagements entwickelt und gefördert werden kann und welche Konzepte einer kooperativen Quartiersentwicklung daraus abzuleiten sind.

Am 16. und 17. Februar 2006 fand in den Räumlichkeiten des Regionalverbandes Ruhr in Essen ein Expertenworkshop statt, in dessen Rahmen der Stand der Fachdiskussion zu bürgerschaftlicher Teilhabe am Beispiel des Handlungsfeldes Quartiersentwicklung und Stadtumbau aufgearbeitet und auf offene Fragen, Handlungsbedarfe und Konsequenzen für die weitere Diskussion hingewiesen wurde. An den Erörterungen nahmen Fachleute aus Kommunen, Wohnungsunternehmen, intermediären (beratenden) Organisationen, Wissenschaft und des vhw teil. Dieses Werkstattgespräch war ein erster Schritt auf dem Weg, den Schlüsselbegriff "Partizipation" für die Verbandsarbeit des vhw zu operationalisieren (vgl. Forum Wohneigentum Nr. 6/2005) und praktische Konsequenzen für die Arbeit in Unternehmen und Kommunen zu ziehen. Weitere Schritte sollen folgen. Der Beitrag stellt einige zentrale Ergebnisse dieses Workshops vor. Eine ausführliche Dokumentation ist in Vorbereitung.

In einem Gespräch mit dem Bundesminister für Verkehr, Bau und Wohnen, Wolfgang Tiefensee, erörterten am 6. Juni 2006 der Vorstandsvorsitzende des vhw Reinhart Chr. Bartholomäi und Hauptgeschäftsführer Peter Rohland aktuelle Fragen der Stadtentwicklung und Wohnungspolitik. Kurzbericht des Zusammentreffens.

Der Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung (vhw) hat Partizipation und die Stärkung der Souveränität der Bürger zu seinen Leitthemen gemacht: "In der neuen Verantwortungsteilung des aktivierenden und ermöglichenden Staates fallen den Bürgerinnen und Bürgern zugleich neue Aufgaben und Mitwirkungsmöglichkeiten zu" (Peter Rohland in vhw-Forum Wohneigentum 4/2005). Und an gleicher Stelle hieß es zwei Jahre später (Editorial Heft 6/2007), es sei "(...) eine Stadtentwicklungspolitik notwendig, die nicht vom Staat, sondern vom Bürger her zu denken ist und die den Bürger zum zentralen Orientierungspunkt des Aufgabenverständnisses macht." Dies bedeutet für alle Beteiligten - in Politik, Verwaltungen, Wirtschaft und Gesellschaft – eine Veränderung gewohnter Rollen und Handlungsweisen.

Mit Beginn der neunziger Jahre wurde die "Königsdisziplin" der Stadtplanung, der Bau von Siedlungen im Rahmen einer Stadterweiterung, in großem Umfang wieder belebt. Diese Siedlungen zeichnen sich im Allgemeinen durch typische Merkmale aus, die im Kontrast zu den Planungen der siebziger Jahre stehen. Charakteristisch sind die Verknüpfung mit der bestehenden Stadt, eine Nutzungsmischung sowie eine moderate Bebauungsdichte. Ferner sollte in den Quartieren eine soziale Mischung geplant werden. Laut BBR wurden im gesamten Bundesgebiet knapp 180 solcher "Siedlungen der neunziger Jahre" mit insgesamt 220.000 WE errichtet, die den folgenden Kriterien entsprechen: Errichtung nach 1990, eine einheitliche Städtebaukonzeption mit Wohnfunktion sowie eine Größe von mehr als 500 WE oder mehr als 1.000 Einwohnern sowie mehr als 10 ha Fläche. Räumliche Schwerpunkte sind Verdichtungsräume, so dass vielfach eine vergleichbare Lage in städtischen (Rand-)Gebieten vorliegt. Unschwer ist zu erkennen, dass die "Siedlungen der neunziger Jahre" ein eigenständiges "neues" Wohnungssegment darstellen, für das es bislang noch wenig Erkenntnisse über die Akzeptanz bei potenziellen Mietern und mögliche Strategien bei unzureichenden Vermietungserfolgen gibt.

Die Analyse kleinräumiger Veränderungen im Gebäudebestand einer Stadt in der Folge entspannter Wohnungsmärkte und des demografischen Wandels erfordert auch im Rahmen der kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung adäquate Methoden. Art und Einsatzmöglichkeiten werden derzeit intensiv diskutiert. Gleichzeitig wenden jedoch bereits Kommunen diese neuen Methoden in ihren gemeindlichen Beobachtungs- und Monitoringsystemen an. Dieser Beitrag berichtet von den Erfahrungen, die die Stadt Dortmund mit der Durchführung einer Leerstandsursachenanalyse sowie der Analyse von Zwangsversteigerungen gemacht hat und stellt Vor- und Nachteile dieser Vorgehensweise heraus. Er möchte damit zur Diskussion um neue Methoden in der kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung beitragen.

Die Diskussion über die Stadtrendite kommunaler Wohnungsunternehmen hat bereits weite Kreise in Politik und Fachwelt gezogen. Zwar lässt sich insgesamt ein abnehmender Druck beim Verkauf der kommunalen Wohnungsunternehmen an "neue" Eigentümer ausmachen, dennoch bleibt die Frage nach der Beurteilung der Leistungen der kommunalen Wohnungsunternehmen für die Städte eine sowohl für die Theorie als auch für die Kommunalpraxis höchst brisante, da die Entscheidung für oder gegen eine Privatisierung von Unternehmen auch die nächsten Jahre die Kommunen beschäftigen wird.

Die Positionierung der kommunalen Wohnungsunternehmen zwischen Gesellschaftererwartungen, Versorgungsfunktion und Markterfordernissen Die Vielfalt unterschiedlichster Wohnwünsche und Lebensentwürfe, die damit einhergehende Individualisierung der Gesellschaft und ganz entscheidend die alternde Bevölkerung stellen die Anbieter von Wohnungen in Deutschland vor große Herausforderungen %u2013 schon jetzt, aber besonders in der nahen Zukunft. Bereits in 30 Jahren wird die Hälfte der Bevölkerung älter als 60 Jahre sein. Schon jetzt stellen Ein-Personen-Haushalte das Gros aller Haushaltsgrößen. Junge Familien ziehen an den grünen Stadtrand, kehren aber als junge Alte auf Grund der besseren Infrastruktur (Kultur, Ärzte) lieber in die Zentren zurück. Dieser Vielfalt von Wanderungsbewegungen, von Ansprüchen an Wohnen und Leben auch im Zeitablauf eines Menschenlebens müssen Wohnungsanbieter jeglicher Größe immer wieder aufs Neue strategisch begegnen. Für Wohnungsunternehmen gilt es deshalb, attraktive Wohnquartiere zu schaffen und zu erhalten, denn diese halten Bürger in der Stadt, stoppen die Stadt-Umland-Wanderung und schaffen positive Standortfaktoren im interkommunalen Wettbewerb.

"Der öffentliche Berliner Mietwohnungsbestand ist ein historisch gewachsener und wichtiger Teil des öffentlichen Vermögens dieser Stadt. Die Geschichte der Mieterstadt Berlin, ihrer Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften ist ein bemerkenswertes Beispiel für die gemeinschaftliche Bewältigung der über mehr als ein Jahrhundert währenden Wohnungsknappheit und Wohnungsnot, die bis Mitte der neunziger Jahre reichte." So heißt es in der Einleitung zum Gesamtkonzept für die Städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin, das der Berliner Senat im Juli 2007 beschlossen hat. Darin bekennt sich der Senat dazu, "(...) dass die bestehenden Wohnungsbaugesellschaften im Eigentum des Landes Berlin erhalten bleiben und damit ein strategisches Element der Daseinsvorsorge darstellen. Vorrangige Aufgabe ist dabei die Bewirtschaftung von Wohnungen, die nach Größe, Ausstattung und Preis für breite Schichten der Bevölkerung geeignet sind." (Satzungen der Wohnungsbaugesellschaften) Die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften sollen auch zur Stabilisierung des Mietniveaus dienen. Voraus gegangen waren allerdings durchaus dramatische Entwicklungen bei den öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften in den Jahren seit der Wiedervereinigung.

Die Globalisierung ist in der deutschen Wohnungswirtschaft, insbesondere in der ehemaligen gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, angekommen. Die Karawane der Private-Equity-Fonds (PEF) zieht bereits weiter, die meisten Richtung Osten. Was bleibt? Welche Auswirkungen hat diese Invasion opportunistischer Investoren für die Branche und für die betroffenen Wohnungsunternehmen? Der vhw hat Branchenkenner und Marktteilnehmer befragt und öffentlich zugängliche Unternehmensdaten analysiert. Danach ergeben sich für das Marktsegment der Mieterprivatisierung folgende Einschätzungen.

Zwischenbilanz unter veränderten Rahmenbedingungen am Beispiel Berlin Der Wohnungsmarkt in Deutschland befand sich in der letzten Zeit in einem grundsätzlichen Umbau. Prägend hierfür waren der konsequente Subventionsabbau, konkret der Wegfall der Eigenheimzulage und der degressiven Abschreibung im Mietwohnungsbau, die radikale Kürzung der öffentlichen Mittel für die soziale Wohnraumförderung, die klare Orientierung auf den Wohnungsbestand und der rückläufige Wohnungsneubau, vor allem aber mit anglo-amerikanischen Investoren neue Akteure. Dies war der Anlass dafür, dass vhw, DMB und vzbv das Projekt "Transformation der Wohnungsangebotslandschaft" in die Wege geleitet haben. Die Systematik unterscheidet sich von anderen Untersuchungen dadurch, dass mit einer raumscharfen Analyse konkrete, durch bestimmte Geschäftspraktiken hervorgerufene Entwicklungen aufgezeigt werden können. Damit sollte insbesondere untersucht werden, ob und in welcher Intensität sich die Vermietungs- und Investitionspolitik der Wohnungsunternehmen konkret auf die Versorgung und Belastung von Mieterhaushalten ausgewirkt hat.

Es ist noch gar nicht so lange her, da bewegte kaum ein Thema die Immobilienpresse so stark wie die Begeisterung angelsächsischer Investoren für deutsche Wohnungsportfolios. Insbesondere in den Jahren 2004 bis 2006 kauften zahlreiche Private Equity Häuser umfangreiche Wohnungsportfolios von deutschen Kommunen und Unternehmen. Eine verbreitete Sorge war, dass diese opportunistisch geprägten Immobilieninvestoren mit einer hohen Renditeerwartung den Wohnwert des Bestands vermindern, die Mieten deutlich erhöhen und Investitionen in das Umfeld unterlassen würden. Immerhin wurden als ein Ergebnis dieser Diskussion Bestandswohnungen aus der REIT-Gesetzgebung ausgeklammert: Ein zusätzliches Kapitalmarktvehikel für den Wohnungsmarkt schien einigen einflussreichen Politikern verdächtig und unnötig. Die Diskussion ist zwar in den letzten Monaten deutlich ermüdet, tot ist sie jedoch keineswegs, denn zum einen gibt es weiterhin großes Interesse im Ausland an deutschen Wohnungen; dies zeigt der anstehende Verkauf der LEG Nordrhein-Westfalen. Zum anderen denken einige kurzfristig orientierte Investoren bereits über ihren Ausstieg nach - oder haben diesen sogar schon gewagt. Beispielsweise hat Cerberus 2007 die Baubecon verkauft und Oaktree hat im selben Jahr die Gehag veräußert. Beide Portfolios umfassten mehr als 26.000 Wohneinheiten. Warum verkaufen diese Investoren ausgerechnet jetzt, nachdem sie nur wenige Jahre Eigentümer waren? Und wie geht es in den nächsten Jahren weiter?

Im Rahmen der Forschungstätigkeit zur Unterfütterung des Leitbildes "Bürgergesellschaft in den Politikfeldern Wohnen und Stadtentwicklung" hat der vhw gemeinsam mit den Projektpartnern Deutscher Mieterbund (DMB) und Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) Anfang 2006 das Projekt "Transformation der Wohnangebotslandschaft" eingeleitet (vgl. vhw Forum Wohneigentum 6/2006). Ziel war, durch die Nutzung des in den letzten Jahren entwickelten analytischen Instrumentariums, das heißt die Integration der qualitativen Nachfrageforschung und die Nutzung belastbarer Teilraum- und Mikrodaten, Aufschluss über die Folgen der Investitionstätigkeit von Finanzinvestoren am deutschen Wohnungsmarkt zu geben. Im Vordergrund standen Wohnungsversorgung und Wohnkostenbelastung der Mieter sowie mögliche Konsequenzen für sozial-räumliche Strukturen in den betroffenen Kommunen. Entsprechend dem Schwerpunkt der Investitionstätigkeit lag der Fokus auf überwiegend entspannten Wohnungsmärkten.

Die Stadtplanung muss unterschiedlichsten Anforderungen bei der Entwicklung des städtischen Raumes gerecht werden. Verschiedenste Aspekte wollen berücksichtigt werden, unter denen der Klimaschutz nur einer ist. Jedoch steigt der Stellenwert des Klimaschutzes kontinuierlich. In der Stadt Augsburg wurde ein Leitfaden entwickelt, welcher als Hilfsmittel dient, energetische Aspekte optimal zu berücksichtigen. Darin sind nicht nur die Phasen der Bauleitplanung enthalten, sondern alle Phasen der städtebaulichen Entwicklung, beginnend mit der Auswahl von Flächen bis zur Umsetzung der Bebauung. Der Beitrag beschreibt die Voraussetzungen in der Stadt Augsburg, welche zur Entwicklung des Arbeitsinstruments geführt haben, seinen Aufbau, die Anwendung sowie seine Grenzen.