In den letzten Jahren sind verschiedentlich Bemühungen der Wissenschaft um eine Verknüpfung von Lebensstilen und Wohnstandortwahl festzustellen. In dem vom Bundesministerium für Bildung und Forschung geförderten Projekt "StadtLeben" werden die Zusammenhänge zwischen Lebensstilen und räumlicher Mobilität vertieft empirisch untersucht. Im Folgenden werden methodisches Vorgehen und erste Erkenntnisse des Projektes vorgestellt. 

Welche neuen Anforderungen stellt eine "mobile Gesellschaft" an das Wohnen und die Bildung von Wohneigentum und wie werden Wohnungsmarktanbieter und -Nachfrager mit den radikal veränderten Rahmenbedingungen umgehen? Antworten auf diese Fragen liefert der folgende Beitrag mit Rückgriff auf die Ergebnisse der vom Institut für Zukunftsstudien und Technologiebewertung IZT erarbeiteten Studie "Mobilität und Wohnen". 

Der Wohnraum stellt ein bedeutendes Element des individuellen Lebensstils der Menschen dar. Dennoch findet die Lebensstilanalyse erst in jüngster Zeit Eingang in die Wohnungsmarktforschung. Aufbauend auf Arbeiten des Soziologen Pierre Bourdieu lassen sich Haushalte im "sozialen Raum" verorten bzw. klassifizieren und daraus Rückschlüsse auf ihre Wohnpräferenzen und damit ihr Nachfrageverhalten ziehen. In der Marktforschung gehört die Lebensstilanalyse daher seit Jahren zum bewährten Instrumentarium.

Wird das aktuelle Baugeschehen betrachtet, scheint das bekannte Leitbild vom "familiengerechten Einfamilienhaus" unangefochten zu dominieren. Obwohl sich die Haushalts- und Bevölkerungsstruktur stark ausdifferenziert haben, äußert sich dies kaum merklich bei den Angeboten auf dem Wohnungsmarkt. An Wohnungsgrößen, Grundrisse, Umfeldanforderungen und Dienstleistungen werden differenzierte Ansprüche gestellt, aber über deren Ausmaß und Verteilungen bestehen weitgehende Unklarheit. Um Wohnansprüche zielgruppengerecht zu differenzieren, erscheint das in der Marktforschung fest etablierte, in den Sozialwissenschaften jedoch noch relativ neue Lebensstilkonzept Erfolg versprechend (vgl. auch vhw Forum Wohneigentum 1/2003 und vhw Forum Wohneigentum 4/2003). Ausgewählte Ergebnisse einer Studie zu lebensstilspezifischen Wohnverhältnissen, Wohnbedürfnissen und Mobilitätsbereitschaft werden in diesem Beitrag vorgestellt.

In unserer sich sozial stärker differenzierenden Gesellschaft geht es darum, das Zusammenleben der Menschen in ihren Nachbarschaften durch integrative Maßnahmen zu unterstützen und Konflikte innerhalb städtischer Quartiere zu dämpfen. Der Wettbewerb zum "Preis Soziale Stadt 2004" beabsichtigt wie seine erfolgreichen Vorgänger in den Jahren 2000 und 2002, die Aufmerksamkeit einer breiten Öffentlichkeit für die sozialen Probleme, aber auch Aktivitäten in den Stadtquartieren wach zu halten und Akteure in den Städten, Wohnungsunternehmen, Wohlfahrtsverbänden und Bürgerinitiativen zu ermutigen, ihre eigenen Erfahrungen bei der Unterstützung des Miteinanders der verschiedensten Gruppen von Stadtbewohnern bekannt zu machen. Gefragt sind Projekte, die zeigen, wie sozialen Konflikten innerhalb der Nachbarschaften sowie der damit häufig einhergehenden sozialen Entmischung und krisenhaften Entwicklung ganzer Wohnquartiere und Kommunen begegnet werden kann. Um den Preis können sich Projekte bewerben, die innovative Formen des Zusammenwirkens verschiedener Akteure im Sinne des ganzheitlichen Ansatzes der "Sozialen Stadt" verfolgen.

Der Wandel des Wohnungsmarktes schreitet voran. Die Trendforschung des vhw wird in den nächsten Jahren den Wandel der Wahrnehmungen, Motive und Meinungen der Verbraucher im Wohnungsmarkt beobachten. Von großem Interesse ist dabei wie die Verbrauchereinstellungen mit dem Wandel des Marktes vom Anbieter- und Vermietermarkt zum Käufer- und Mietermarkt interagieren. In diesem Beitrag werden ausgewählte Ergebnisse der SINUS-Trendbefragung 2003 für das vhw-Projekt "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik" vorgestellt.

Am 24. September 2003 ging für das vhw eine Ära zu Ende: Im Rahmen des diesjährigen Verbandstages trat Dr. Dieter Haack nach neun Jahren an der Spitze des Verbandes von seinem Amt zurück. Neun Jahre, in denen er herausragende Arbeit für das vhw geleistet hat. Als Bundesbauminister a. D. und Präsident der Landessynode der Evangelisch-Lutherischen Kirche in Bayern prägten enorme politische Erfahrung, fachliche Kompetenz und ethisches Verantwortungsgefühl sein Wirken im vhw. Nicht zuletzt deshalb hat sich das vhw unter seiner Ägide in der Politikberatung und der wissenschaftlichen Arbeit stark für die familien- und sozialgerechte Weiterentwicklung der Wohneigentumsförderung, die Angleichung der Lebensverhältnisse in Ost und West sowie für eine neue Beziehung zwischen Anbietern und Nachfragern auf dem Wohnungsmarkt eingesetzt.

Neu zusammengesetzt präsentiert sich der vhw-Vorstand: Im Rahmen des jährlichen Verbandstages wählte die Mitgliederversammlung am 24. September in Potsdam eine neue Führungsriege: Vorstand, Kuratorium und Rechnungsprüfungsausschuss wurden neu bestimmt.

Die im vier- bis fünfjährigen Turnus von den Statistischen Ämtern der Länder durchgeführten Untersuchungen zur Wohnungssituation liefern differenzierte Aussagen zur strukturellen Entwicklung des Wohnungsbestandes, zur Ausstattung der Wohnungen und nicht zuletzt zur Wohnungsversorgung der Haushalte und Familien in Deutschland. Seit August 2003 liegen nunmehr die Ergebnisse der Zusatzerhebung zum Mikrozensus vom April 2002 (MZZ) vor. Vor dem Hintergrund der gegenwärtigen Diskussion über die Zukunft der Wohneigentumsförderung in Deutschland mit dem Beschluss der Bundesregierung, die seit 1996 bestehende Eigenheimzulage mit Wirkung vom 1. Januar 2004 vollständig zu streichen, richtet sich das Interesse besonders auf die jüngste Entwicklung der Wohneigentumsquote.

Im Rahmen des vhw-Projekts "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik" wird die sozialwissenschaftliche Forschungsstrategie der Grounded Theory verwendet, um Wohnungsmarktzusammenhänge in einem deutlich veränderten Wohnungsmarkt zu erforschen. In diesem Beitrag soll die Grounded Theory in ihren Grundzügen kurz skizziert und ein Einblick in ihre Verwendungsweise in diesem Forschungsprojekt gegeben werden. Abschließend werden die Resultate und Probleme beschrieben.

Der Wohnimmobilienmarkt ist in der Krise. Zukunftsängste der Bürger und mangelnde Planungssicherheit bewirken eine ausgeprägte Zurückhaltung gegenüber größeren Anschaffungen. Zudem lässt sich der zunehmende berufliche Zwang zur Mobilität oft nicht mit dem Erwerb von Wohneigentum vereinbaren. Investitionsentscheidungen sind unter diesen Voraussetzungen auch für die Wohnungswirtschaft schwierig. Entscheidend ist es daher, die zukünftigen Marktentwicklungen realistisch abschätzen zu können und die Wünsche der Nachfrager zu kennen.

Das Projekt "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik" wurde im Juli 2002 vom vhw initiiert. Es knüpft an die im Jahr 1999 mit großen Erwartungen publizierte Studie "Mehr Transparenz auf dem Wohnungsmarkt" (vhw 1999) an. Mit diesem Projekt wird das wohnungspolitisch notwendige Ziel verfolgt, nachfragebezogene Interessen auf den differenzierter werdenden Wohnungsteilmärkten in Deutschland systematisch zu stärken, um so Handlungs- und Gestaltungskonzepte für die unterschiedlichen Akteure auf dem Wohnungsmarkt zu entwickeln. Dieser Beitrag vermittelt einen aktuellen Blick auf die Projektarbeit.

Im Rahmen des im Jahr 2002 eingeleiteten vhw-Projektes "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik", das im März 2003 der Fachöffentlichkeit vorgestellt wurde, beteiligt sich der Verband erstmals mit einem eigenen Exklusivfragenblock an der diesjährigen Trendforschung des Heidelberger Sinus-Institutes. Die auf diesem Wege gewonnenen Ergebnisse werden mit der parallel durchgeführten allgemeinen Trend- und Milieuforschung verknüpft. Über die Sinus-Milieus und die Mikrogeographie sollen die Ergebnisse auch auf die kleinräumige Ebene des operativen Wohnungsmarktgeschehens übertragen und dort als zusätzlicher Erkenntnisstrang über die qualitative Nachfrage für die Interpretation der örtlichen Wohnungsmarktzusammenhänge genutzt werden.

vhw-Projekt "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik"

Die Zukunft der Wohneigentumsfinanzierung ist völlig offen – zu wechselhaft sind die politischen Vorgaben und zu ungewiss ist die demographische Entwicklung. Hinzu kommen offene Fragen bei den internationalen Rahmenbedingungen auf Kapitalmarktseite und Trends zur Bürokratisierung aus Brüssel. Dennoch gibt es gute Gründe, auch in Zukunft an einen funktionierenden Wettbewerb und vielfältige Finanzierungsangebote zu glauben.

Die öffentlichen Haushalte sind leer, die sozialen Sicherungssysteme in der Krise. Private Altersvorsorge wird in Zukunft unvermeidlich zu einem Grundpfeiler der Sozialpolitik werden. Als geradezu "klassische" Form der privaten Altersvorsorge muss das selbstgenutzte Wohneigentum gelten. Insofern sind die Pläne der Bundesregierung zur Kürzung der Wohneigentumsförderung problematisch – sollten sie umgesetzt werden, ist mit erheblichen Auswirkungen zu rechnen.

Die politische Diskussion um die Zukunft des Wohneigentums ist seit Monaten in vollem Gange. Die Auswirkungen dieser Diskussion auf die Verbraucher sind bereits vor einer eventuellen Umsetzung bemerkbar: Durch die Verunsicherung der privaten Haushalte kommt es zu Vorzieheffekten. Für die Verbraucherverbände stellt sich die Frage: Welche Bedeutung hat die Schaffung von Wohneigentum für die Vermögensbildung und die Altersvorsorge und wie ist die Rolle des Staates hierbei zu bewerten?

"Richtige Stadt", das soll heißen: Mehr Vielfalt, mehr Kontraste auf engem Raum nebeneinander! Die These ist, dass durch Bauleitplanung und Investoren bislang zu viel für einen anonymen Markt geplant und optimiert wurde. Erst wenn für konkrete Personen und bestimmte Milieus geplant wird, kann die Wohnarchitektur so ausgeprägt und vielfältig werden wie die Wohnwünsche. Und erst wenn die Wohnhäuser nicht mehr nur zum "reinen Wohnen" taugen, kann sich in Neubauquartieren städtisches Leben entfalten.

Mit zurückgehender Bevölkerung schrumpfen auch die Städte, millionenfacher Wohnungsleerstand ist die Folge. Auch viele Bereiche der technischen und sozialen Infrastruktur weisen zunehmend Überkapazitäten auf. Gleichzeitig sinken die kommunalen Einnahmen. Ein Paradigmenwechsel im Planungsverständnis ist nötig. Dabei erweist sich Angebotsplanung vielfach als schwieriger als Neuplanung. Doch der Schrumpfungsprozess bringt nicht nur Nachteile mit sich – er ermöglicht auch neue Angebotsqualitäten.

Deutschlands Bevölkerung altert. Und sie wird im 21. Jahrhundert wahrscheinlich auch schrumpfen. In Teilen Deutschlands hat dieser Rückgang der Einwohnerzahl schon begonnen. Andere Regionen wachsen noch. Dies bewirkt einen regional sehr ungleichen Bedarf an zusätzlichem Wohnraum. Insgesamt ist in den kommenden Jahren mit weniger Nachfrage nach Eigenheimen und Wohnungen für Jungfamilien und mit einer steigenden Nachfrage im Segment des alten- und pflegegerechten Wohnraums zu rechnen. Zugleich wird sich das Interesse an Haus- und Wohnungseigentum als Anlageform vergrößern.

Die wohnungspolitischen Sprecher der Parteien zur geplanten Abschaffung der EigenheimzulageStellungnahmen von: Wolfgang Spanier (SPD) Franziska Eichstädt-Bohlig (Bündnis 90/Die Grünen) Dirk Fischer (CDU) Joachim Günther (FDP)

Stadtumbau

Stadtumbau, schrumpfende Stadt ... Themen von größter Brisanz. Themen in aller Munde? Nicht wirklich, würde man im neuen Deutsch sagen. Aktuell schon, brisant auch – aber reden darüber: eher nicht. In Öffentlichkeit und Politik ist das Thema noch nicht angekommen und die Fachwelt scheint sehr lange geschlafen zu haben und erwacht nun umso hektischer.

Im Rahmen der Verbändeanhörung zur BauGB-Novellierung präsentierte das vhw in einem Werkstattgespräch am 3. Juli in Berlin den Abschlussbericht der Arbeitsgruppe "Stadtumbau – Besonderes Städtebaurecht und Städtebauförderung".

Nach den erfolgreichen Veranstaltungen in den Stadtregionen Düsseldorf, Mittelfranken und Kiel setzte das vhw am 3. Juni im Hamburger Museum für Kommunikation seine Reihe von Regionalforen fort. Im Mittelpunkt standen dabei die regionale Wohnungspolitik und die Verflechtungen der Wohnungsmärkte.

Niemals in den letzten hundert Jahren wurde qualitativ so schlecht gebaut wie in der Zeit von 1950 bis Mitte der 60er. Die Wohnbebauung aus dieser Zeit weist eine minderwertige Bausubstanz und – aus heutiger Sicht – gravierende städtebauliche Mängel auf. Die Vermietung gestaltet sich zunehmend schwierig, Segregationsprozesse, hohe Fluktuationen und Unternutzung sind die Folge. Gefragt sind neue Strategien.

In den letzten Jahren haben sich die Rahmenbedingungen für viele Wohnungsunternehmen verändert. Die regionale Nachfrage hat sich in qualitativer und quantitativer Hinsicht deutlich ausdifferenziert. Die meisten Märkte haben sich von einem Anbieter- in einen Nachfragermarkt gewandelt. Diese Nachfragesituation wird begleitet von merklich zurückhaltendem Engagement der Kapitalseite. Zudem sind mit oder ohne Gesellschafterwechsel auch die Gesellschafter der ohnungsunternehmen anspruchsvoller und vorsichtiger geworden. Die betriebswirtschaftlichen Herausforderungen an die Unternehmen sind gestiegen. Mittels Portfoliomanagement reagieren viele Wohnungsunternehmen auf die veränderte Situation.

"Stadtumbau statt Stadterweiterung"" ihres Wachstums stehen. Wachsende Stadtregionen scheinen nunmehr die Ausnahme. Doch auch hier wäre eine Strategie, die den Bestand ignoriert und auf neue Bedarfe nur durch Zubau und Außenentwicklung reagiert, nur kurzfristig erfolgversprechend. Eine primär bestandsorientierte und nach innen gerichtete Strategie ermöglicht hingegen sowohl Wachstum als auch "qualifizierte" Schrumpfung. Am Beispiel der gemeinhin als prosperierend und "wachsend" betrachteten Stadt München werden Voraussetzungen, Instrumente, Hemmnisse und Wirkungen einer "Stadtentwicklung nach innen" dargestellt.

Weit über eine Millionen Wohnungen in den Neuen Bundesländern stehen leer. Überdurchschnittlich stark betroffen vom "Leerstand Ost" sind die DDR-Plattenbauten. Das thüringische Leinefelde hat somit ein Problem: Hier beträgt der Anteil von Plattenbauten am gesamten ohnungsbaubestand 90 Prozent - flächenhafter Abriss kommt da nicht in Frage. Die Stadt geht einen anderen Weg und zeigt beispielhaft wie die unattraktiven Plattenbauten architektonisch und sozial beispielhaft revitalisiert werden können.

Bremerhaven, mit derzeit rund 120.000 Einwohnern größte Stadt an der deutschen Nordseeküste, befindet sich inmitten eines tiefgreifenden wirtschaftlichen und sozialen Strukturwandels. Er äußert sich massiv in Form einer anhaltend hohen Arbeitslosigkeit, eines Spitzenplatzes im Sozialhilfebezug und einem kontinuierlichen Bevölkerungsrückgang. Im Gefolge der Einwohnerverluste insbesondere an das niedersächsische Umland entleeren sich vor allem Großsiedlungsbereiche und innerstädtische Altbauquartiere. Nach einer Prognose des Forschungsinstituts GEWOS sind bis 2015 insgesamt 10.000 leerstehende Wohnungen zu erwarten, wenn die eingeleiteten (und noch einzuleitenden) Gegenstrategien nicht greifen.

Wohnungsmärkte und sozialräumliche Strukturen der Städte reagieren auf Veränderungen in der demographischen Entwicklung. Der Rückzug des Staates aus der Wohnungsversorgung gibt dem Markt mehr Einfluss auf die Verteilung von Wohnungen. In den deutschen Städten wird sich die Nachfrage durch die gleichzeitige Abnahme der Gesamtbevölkerung einerseits und den wachsenden Anteil von ethnischen Minderheiten andererseits sowie durch die stärkere Ausdifferenzierung von Lebensstil-Milieus verändern. Bei bestehenden Wohnungsüberhängen gewinnt der Umgang mit dem Wohnungsbestand logischerweise eine größere Bedeutung. Im Folgenden sollen die Auswirkungen der demographischen Perspektiven auf mögliche Entwicklungen der sozialräumlichen Struktur abgeschätzt werden.

Demographische Mühlen mahlen langsam. Der demographische Wandel, von dem allenthalben die Rede ist, der hier und da mehr oder weniger sichtbar ist, er hat Ursachen, die teils weit in der Vergangenheit liegen. Die Abnahme der Bevölkerungszahl, die Alterung der Bevölkerung, die Internationalisierung durch hohe internationale Zuwanderung sind Prozesse, die zwar neu ins Bewusstsein der Öffentlichkeit getreten sind, die jedoch – vielfach als schleichender Prozess – bereits vor Jahrzehnten begannen.

Die Entwicklung der regionalen Wohnungsmärkte ist nicht zuletzt abhängig von der wirtschaftlichen Situation vor Ort. Dabei gibt es innerhalb der Bundesrepublik große regionalökonomische Unterschiede. Regionen mit einer wachsenden Zahl an Erwerbstätigen und wachsender Wirtschaftskraft stehen stagnierende und schrumpfende Regionen gegenüber. Im Folgenden werden die Unterschiede in der regionalökonomischen Entwicklung beschrieben.

Die Initiative Wohneigentum, ein Zusammenschluss von Verbänden aus der Bau-, Immobilien- und Wohnungswirtschaft, der Baufinanzierung und des Maklerwesens, hält die weitgehend sachfremde Diskussion über die Eigenheimzulage für unangemessen und ärgerlich. Insbesondere die von manchen verwendeten Schlagworte ("Gießkannenförderung", "ökologisch schädliche Zulage") dienen offensichtlich nur einem Ziel: das bisher – auch im Vergleich zu anderen Instrumenten der Wohnungspolitik – erfolgreiche Instrument der Wohneigentumsförderung in Frage zu stellen, damit das Fördervolumen der Eigenheimzulage als "Steinbruch" für die Konsolidierung der öffentlichen Haushalte bzw. zur Finanzierung der vorgezogenen Steuerreform dienen kann. Hier wird auf die gravierendsten Vorwürfe kurz eingegangen.

Die Entwicklung der Wohnungspolitik in Deutschland seit dem Zweiten Weltkrieg lässt sich chronologisch in acht Phasen darstellen. Charakteristisch ist ein Paradigmenwechsel bzw. ein Wandel der Wohnungspolitik hin zu mehr Marktorientierung – ohne dass dieser immer konsequent vollzogen worden ist. Generell wird heute eine Reflexion über die prinzipielle Rolle des Staates innerhalb der Wohnungspolitik vermisst. Eine Entscheidung zwischen "mehr Markt" und/oder "mehr Staat" fällt da nicht leicht. Sie ist umso schwieriger, da die Wohnungspolitik in Deutschland vielschichtig mit anderen Bereichen der Gesellschaft vernetzt ist. Insbesondere die Vermögenspolitik (Eigenheimbau und Eigenheimerwerb) nimmt einen hohen Stellenwert in diesem Politikfeld ein. Die Eigentumspolitik eröffnet dabei die Chance zu mehr Nachfrageorientierung in der Wohnungspolitik.

Die Entwicklung der bundesrepublikanischen Wohnungsmärkte zeichnet sich zurzeit u.a. durch Wohnungsleerstände (vor allem in den ostdeutschen Bundesländern und in altindustrialisierten Lebensräumen), durch angespannte Wohnungsmärkte (u.a. in München) und durch die Forderung nach Baulandausweisungen (insbesondere in den Umlandgemeinden vieler Großstädte) aus. Diese unübersichtliche und widersprüchliche Entwicklung stellt viele Wohnungsbauunternehmen in ökonomischer und unternehmenspolitischer Hinsicht vor große Herausforderungen. Es trifft sie zu diesem Zeitpunkt besonders hart, da viele Wohnungsbauunternehmen nicht nur durch Altschulden belastet sind, sondern auch vor notwendigen Modernisierungsinvestitionen stehen. Viele Wohnungsbauunternehmen sehen sich mit der Frage konfrontiert‚ wie sich ihr Wohnungsbestand nachfrageorientiert und marktorientiert verbessern lässt.Im Zentrum unserer Überlegungen steht ein in vielfacher Hinsicht souveräner werdender Konsument auf den Teilmärkten des Wohnungsmarktes.

Der Wandel der Wohnungsmärkte erhöht die Informationsbedarfe der Unternehmen dramatisch. Ursächlich sind hierfür die quantitative Entwicklung an zunehmend heterogener werdenden regionalen Märkten und Änderungen im Nachfrageverhalten. Aber auch der Wandel der Unternehmen von versorgungsorientierten, "administrativen" Organisationen hin zu wertorientierten Portfoliomanagern führt zu einem stetig wachsenden Bedarf an aktuellen und differenzierten Informationen über das Marktgeschehen und seine Entwicklung.

Kommunale Wohnungspolitik braucht nachvollziehbare Entscheidungsgrundlagen. Die konventionelle Wohnungsmarktanalyse, die sich allein an Zahl und Größe der Haushalte und ihrer Kaufkraft orientiert, reicht heute nicht mehr aus. Die Stadt Essen beteiligt sich daher an dem Projekt "Nachfrageorientierte Wohnungsmarktpolitik".

Einführung

vhw-Projekt: Nachfrageorientierte Wohnungspolitik

Das Gesetz der Bundesregierung zur Reform der Eigenheimzulage wurde vom Bundestag bereits verabschiedet (Steuervergünstigungsabbaugesetz). Das Votum der Bundesländer wird im März erwartet. Dies gibt Anlass, die zentralen Aussagen aus den bisher einzigen umfassenden Analysen zur Inanspruchnahme der Eigenheimzulage darzustellen. Beide Studien kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen und Schlussfolgerungen. Unerlässlich für eine politische Interpretation ist daher eine detaillierte Auseinandersetzung mit den empirischen und den methodischen Grundlagen der beiden Untersuchungen. Exemplarisch für die Differenzen werden in dem Beitrag die unterschiedlichen Analysen zur Zielgenauigkeit und der einzelwirtschaftlichen Auswirkungen der Eigenheimzulage aufbereitet und teilweise durch neue Berechnungen ergänzt.

Kurzbericht

Kurzbericht