Die energetische Modernisierung von älteren Wohngebäuden ist ein fester und zum Glück auch wenig umstrittener Bestandteil des Drehbuchs für die Energiewende in Deutschland. Die empirischen Fakten zur Bedeutung des Energieverbrauchs in Wohngebäuden sind hinreichend oft dargestellt worden und müssen hier nicht erneut beschrieben werden. Wichtiger sind die umstrittenen Details des Fahrplans, bei denen es um die Geschwindigkeit, die einzusetzenden Förder- und Rechtsinstrumente sowie die angemessene Kostenverteilung geht. Vor der Auseinandersetzung mit den kontroversen Details sind drei Anmerkungen zu den Grundpositionen des Deutschen Mieterbunds (DMB) notwendig.

Die Wohnungswirtschaft steht vor der Herausforderung, für die Mieter von morgen attraktiven Wohnraum bereitzustellen, um deren Wohnbedürfnisse zu befriedigen und gleichzeitig ihren eigenen wirtschaftlichen Erfolg nachhaltig zu sichern. Das bedeutet, den Wohnungsbestand hinsichtlich Wohnungsangebot, Ausstattungsgrad, Serviceangeboten und Preispolitik an den Bedarf bzw. die Nachfrage anzupassen. Das ist einerseits durch gezielte Investitionen (u.a. Modernisierungen, energetische Maßnahmen), Desinvestitionen (Rückbau/Abriss) als auch durch nachfrage- und zielgruppengerechten Neubau zu erreichen. So weit die Theorie!

Seit Jahren wird der demografische Wandel heiß diskutiert – "wir werden weniger, älter und bunter" lautet die eingängige Kurzformel. Auch in Wohnungswesen und Immobilienwirtschaft kommen kein Vortrag, kein Geschäftsbericht und keine Argumentation ohne den demografischen Wandel aus. Das Phänomen ist so vielschichtig und gleichzeitig über Grafiken und Bilder gut zu präsentieren, dass es schnell als Ursache oder Ausrede für alles Mögliche zur Hand ist. Doch unabhängig davon bleiben Herausforderungen an die Wohnungswirtschaft bestehen – und gehen weiter, als viele glauben. Wer einfache strategische Antworten sucht, wird enttäuscht.

„2014 ist ein Jahr zum Feiern für die Soziale Stadt“ lautete die Aussage des Parlamentarischen Staatssekretärs Florian Pronold im Bundesbauministerium während der Preisverleihung im Wettbewerb Preis Soziale Stadt 2014 am 1. Juli 2014 in Berlin. Dabei wurden lange Zeit die Kürzungen der Fördermittel des Bundes für das Städtebauförderungsprogramm "Soziale Stadt" kritisiert, da sie ein effektives und konstruktives Handeln im Bereich der integrierten Stadt(teil)entwicklung erschwerten. Nach weitreichenden Protesten gegen diese Kürzungenerfolgte 2014 schließlich eine enorme Aufstockung der Bundesmittel auf 150 Mio. Euro (vgl. Abb. 1). Wie auf dem 8. Bundeskongress Nationale Stadtentwicklungspolitik einstimmig konstatiert wurde, ist es an der Zeit, die Diskussion um die Erhöhung der finanziellen Mittel abzulösen und das Rekordhoch des Fördervolumens zielführend auf die operative Ebene der Stadt(teil)entwicklung zu übertragen. Dabei gilt es nach wie vor auch die Frage nach der langfristigen Verstetigung mitzudenken

Seit ein paar Jahren wird öffentlich wieder stärker über das Wohnen diskutiert. Lange Zeit war es ein wenig aus dem Fokus geraten. Die Wohnungsnot der Nachkriegsjahre schien endgültig überwunden und der soziale Wohnungsbau kein Thema mehr zu sein. Doch das Leben in den inneren Stadtquartieren unserer Städte wird immer begehrter und längst findet hier ein heftiger Verdrängungswettbewerb statt, der den weniger zahlungskräftigen Bewohnern mehr und mehr den Wohnort diktiert. Die Menschen in Deutschland lehnen sich auf gegen die „Gentrifizierung“ der Städte und die damit verbundene soziale Entmischung und Verdrängung aus ihrer gewohnten Lebensumwelt.

Allgemein gilt, dass Zuwanderung weit überwiegend auf der Grundlage persönlicher Kontakte und privater Netzwerke erfolgt. Die Rolle staatlicher bzw. institutioneller Angebote ist also nur von geringer Bedeutung. Für die Wohnsituation von Zuwanderern bedeutet dies, dass die Wohnbedingungen und die Zugangsmöglichkeiten zum Wohnungsmarkt ihrer jeweiligen privaten oder sonstigen Kontakte ausschlaggebend sind. Sind hier geringes Einkommen und Ausgrenzung mit schlechten Wohnverhältnissen verbunden, erfolgt die weitere Zuwanderung in ebenso schlechte bis unzumutbare Wohnverhältnisse.

In der politischen, gesellschaftlichen und medialen Diskussion nimmt das Thema "Armutsmigration" – besonders aus Südosteuropa – einen immer breiteren Raum ein. Durch den freien Zugang von Rumänen und Bulgaren zum deutschen Arbeitsmarkt seit Anfang 2014 hat diese Diskussion noch einmal erheblich an Intensität gewonnen und wird aus den unterschiedlichsten Blickwinkeln diskutiert. Viele der Armutsmigranten kommen aus prekärsten Verhältnissen und sind teilweise in ihren Heimatländern ethnischen Diskriminierungen (Roma) ausgesetzt. Dabei konzentriert sich die Mehrzahl der Armutsmigranten, die ihr neues Zuhause in Deutschland suchen, auf einige Großstädte. In Nordrhein-Westfalen hat neben Duisburg die Stadt Dortmund die meisten Zuwanderer aus diesen Ländern.

Dass demografische Trends für Immobilienmärkte wichtige Bestimmungsfaktoren sind, ist in der Branche weitgehend verstanden; dass die demografischen Trends in Deutschland regional höchst unterschiedlich ablaufen, wohl ebenfalls. Doch viele Immobilienanleger verbinden mit den demografischen Entwicklungen ein reines Zukunftsthema, das sie getrost noch ein paar Jahre unbeachtet ruhen lassen können. Dies mag angesichts der aktuellen Zuwanderungswelle aus Süd- und Osteuropa sogar richtig sein, doch allzu lange darf man das Thema nicht außer Acht lassen, denn weitblickende Investoren berücksichtigen die wahrscheinlich zukünftigen Entwicklungen bereits heute in ihren Preisgeboten.

Gentrifizierung ist ein altes Problem, für das immer wieder neue Wörter gefunden werden. Können Wörter helfen, das Problem einer Klassengesellschaft zu lösen? Worum es bei "Kotti & Co" – der Mietergemeinschaft am Kottbusser Tor – geht, sind die Eingriffe in den Wohnungsmarkt der 70er Jahre in Westberlin und ihre verheerenden Folgen. Das nennt sich "sozialer Wohnungsbau", der mit sehr viel öffentlichen Steuermitteln "gefördert" wurde. Für die Immobilienbesitzenden  unter den Lesern hier ein Spruch aus dieser Zeit: "Wer mit Investitionen in den sozialen Wohnungsbau im ersten Jahr keine Million gemacht hat, macht was falsch." Die meisten haben es richtig gemacht.

Wer hätte das gedacht: In deutschen Medien wird wieder über das Thema Wohnen diskutiert. Dabei galt die "Wohnungsfrage" hierzulande jahrelang als "erledigt", zumindest war sie im politischen Alltag nicht präsent. Doch im vergangenen Jahr geriet das Thema endlich ins Zentrum der bundesweiten Öffentlichkeit – nicht zuletzt infolge der studentischen Proteste gegen Wohnungsmangel und hohe Mieten. Und auch der Kanzlerkandidat der SPD, Peer Steinbrück, hat sich die Wohnungsfrage auf die Wahlkampffahnen geschrieben und plädiert inzwischen für Mietpreisbremsen und die Neuregelung der Maklergebühren. Dabei ist bezahlbarer Wohnraum in vielen Universitätsstädten schon seit Jahren knapp, studentische Aktionen wurden bislang aber jenseits der Lokalpresse kaum wahrgenommen.

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist seit einiger Zeit wieder in Bewegung. Zu den Schlagwörtern der vergangenen Jahre, wie "Leerstand" und "Bevölkerungsrückgang", gesellen sich "Wohnungsnot" oder "Angst vor Immobilienblasen". Tatsache ist, dass sich die Disparitäten nach regionalspezifischen Profilen weiter verschärfen. Den Boom-Regionen Hamburg, München, Frankfurt und auch Berlin stehen die (vermeintlich) demografischen Notstandsregionen in Ostdeutschland oder häufig erwähnte periphere Lagen in Westdeutschland gegenüber. Das "Holzschnittartige" dieser Betrachtung führt in Veröffentlichungen oder Beiträgen auf Kongressen zum oben genannten Themenkomplex, dass beispielsweise Mecklenburg-Vorpommern als Synonym für eine Region steht, die in den meisten Statistiken die "rote Laterne" trägt.

Vor einigen Wochen erreichte mich die Anfrage der Redaktion dieses Heftes mit der Bitte, einen Beitrag aus der Sicht des Quartiersmanagements über die anstehenden Forderungen an Wohnungsunternehmen im Rahmen der sogenannten "Verstetigung" des Bund-Länder-EU-Programms "Soziale Stadt" zu schreiben. In einem Gebiet in Berlin-Neukölln, das von der Wohnungsbaugesellschaft STADT UND LAND Wohnbauten mbH dominiert ist, war ich selbst von 2002 bis 2006 Quartiersmanager. Ende 2006 wurde unser erfolgreiches QM-Team nicht weiter beauftragt, unter anderem, weil es sich dem politischen Druck der Auftraggeber nicht beugen und weil es für seinen Träger kein defizitäres Projekt betreiben wollte. Bedeutet diese Anfrage nun, dass sich die Redaktion die Meinung eines Verfassers mit Insider-Kenntnissen gewünscht hat, der aber nicht mehr Bestandteil des Systems ist? Oder bedeutet sie, dass sich kein amtierender Quartiersmanager gefunden hat, um dieses "heiße Eisen" anzufassen? 

Segregation und Ghettobildung, diese Begriffe sind beim Thema Stadtentwicklung in aller Munde. Vielfach geht es dabei auch um die Frage der Integration von Menschen mit Migrationshintergrund. Wie stellt sich eine Wohnungsbaugenossenschaft in einem Flächenland diesem Problem? Die Wankendorfer Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein eG berichtet über ihre Erfahrungen im nördlichsten Bundesland.

In den vergangenen Jahren hat sich das Informationsangebot zur Wohnsituation von Migranten in Deutschland und deren Entwicklung insgesamt verbessert. Immerhin hat das Statistische Bundesamt im Zuge der Mikrozensus-Arbeit erstmals auch objektive Rahmendaten zur Wohnsituation von Bewohnern mit Migrationshintergrund vorgelegt - und geht damit über die übliche Unterteilung in "Deutsche" und "Nichtdeutsche" hinaus, wie sie die im vierjährigen Turnus erstellte Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohnsituation enthält. Zu erwähnen sind in diesem Kontext auch regelmäßige Befragungen einzelner - ethnisch, sozio-demografisch oder wohnräumlich abgegrenzter - Migrantengruppen, wie sie zum Beispiel vom Zentrum für Türkeistudien für das Land NRW durchgeführt werden. Ungeachtet dieser bedingten Fortschritte wird im mit der hier vorgelegten Untersuchung erstmals über eine bundesweit repräsentative Befragung von Migranten nicht nur ein Einblick in die aktuelle objektive Wohnsituation vermittelt, sondern zugleich ein breites Bild über Wohneinstellungen und -wünschen von Bewohnern mit Migrationshintergrund gegeben. In diesem Beitrag werden ausgewählte erste Ergebnisse aus dem umfangreichen Fundus vorgestellt. Im Vordergrund steht dabei eine an den Migranten-Milieus orientierte Betrachtung.

Über die Aktivitäten großer und kleiner Wohnungsunternehmen zum Klimaschutz ist bereits viel geschrieben worden. Vielerorts sind dagegen die Anstrengungen auch der privaten Eigentümer wenig bekannt bzw. werden fehlende Aktivitäten beklagt. Die energetische Sanierung des Wohnungsbestandes ist für Privateigentümer in der Tat eine Herausforderung. Die Schwierigkeiten beginnen mit den technischen Anforderungen des heterogenen Wohnraumbestandes und setzen sich im geltenden Mietrecht fort. Zusätzlich spielen die Basel-II-Bestimmungen für Banken sowie die wirtschaftlichen Überlegungen älterer Eigentümer zu Amortisationsdauern von Sanierungsmaßnahmen eine Rolle.

Seit über zehn Jahren hat die Wankendorfer Baugenossenschaft für Schleswig-Holstein eG rund 160 Mio. Euro in die energetische Sanierung ihrer Wohnanlagen investiert. Damit steht das Unternehmen im nördlichsten Bundesland mit über 3.500 sanierten Wohnungen weit vorne. Was sich beispielhaft anhört, ist jedoch mit einem nur schwierig lösbaren Dilemma verbunden: Wie kann eine Wohnungsbaugenossenschaft den Erfordernissen Investitionsbedarf, Marktsituation und Wirtschaftlichkeit sowie dem Grundsatz der Gleichbehandlung ihrer Mitglieder gleichzeitig gerecht werden? Helmut Knüpp, Vorstandsvorsitzender der wankendorfer, berichtet über die Vorgehensweise seines Unternehmens.

Unternehmensengagement ist nach Auffassung des vhw notwendiger Bestandteil einer gelingenden Bürgergesellschaft. Alle müssen lernen zur Lösung der Probleme und fürs Gemeinwohl aufeinander zuzugehen und Wege zu finden – um dies zwischen Wohnungswirtschaft, Stadt, Bürgern und der Öffentlichkeit zu erleichtern, betreibt der vhw eine Art Kampagne: Ein Beirat wurde gebildet, eine Interviewstudie in Auftrag gegeben, Indikatoren entwickelt und eine Tagungsreihe ins Leben gerufen ("urbane Landschaften", beginnend am 24. November 2009) für diejenigen, die ihre Mitarbeiter fit machen wollen für eine strategische Ausrichtung des betrieblichen Engagements. Der nachfolgende Artikel beschreibt den Versuch drei Dimensionen auszumachen, in denen sich diese Strategie bewegen muss, um mehr zu sein als nur Sponsoring.

Die Analyse kleinräumiger Veränderungen im Gebäudebestand einer Stadt in der Folge entspannter Wohnungsmärkte und des demografischen Wandels erfordert auch im Rahmen der kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung adäquate Methoden. Art und Einsatzmöglichkeiten werden derzeit intensiv diskutiert. Gleichzeitig wenden jedoch bereits Kommunen diese neuen Methoden in ihren gemeindlichen Beobachtungs- und Monitoringsystemen an. Dieser Beitrag berichtet von den Erfahrungen, die die Stadt Dortmund mit der Durchführung einer Leerstandsursachenanalyse sowie der Analyse von Zwangsversteigerungen gemacht hat und stellt Vor- und Nachteile dieser Vorgehensweise heraus. Er möchte damit zur Diskussion um neue Methoden in der kleinräumigen Wohnungsmarktbeobachtung beitragen.

Die Diskussion über die Stadtrendite kommunaler Wohnungsunternehmen hat bereits weite Kreise in Politik und Fachwelt gezogen. Zwar lässt sich insgesamt ein abnehmender Druck beim Verkauf der kommunalen Wohnungsunternehmen an "neue" Eigentümer ausmachen, dennoch bleibt die Frage nach der Beurteilung der Leistungen der kommunalen Wohnungsunternehmen für die Städte eine sowohl für die Theorie als auch für die Kommunalpraxis höchst brisante, da die Entscheidung für oder gegen eine Privatisierung von Unternehmen auch die nächsten Jahre die Kommunen beschäftigen wird.

Die Positionierung der kommunalen Wohnungsunternehmen zwischen Gesellschaftererwartungen, Versorgungsfunktion und Markterfordernissen Die Vielfalt unterschiedlichster Wohnwünsche und Lebensentwürfe, die damit einhergehende Individualisierung der Gesellschaft und ganz entscheidend die alternde Bevölkerung stellen die Anbieter von Wohnungen in Deutschland vor große Herausforderungen %u2013 schon jetzt, aber besonders in der nahen Zukunft. Bereits in 30 Jahren wird die Hälfte der Bevölkerung älter als 60 Jahre sein. Schon jetzt stellen Ein-Personen-Haushalte das Gros aller Haushaltsgrößen. Junge Familien ziehen an den grünen Stadtrand, kehren aber als junge Alte auf Grund der besseren Infrastruktur (Kultur, Ärzte) lieber in die Zentren zurück. Dieser Vielfalt von Wanderungsbewegungen, von Ansprüchen an Wohnen und Leben auch im Zeitablauf eines Menschenlebens müssen Wohnungsanbieter jeglicher Größe immer wieder aufs Neue strategisch begegnen. Für Wohnungsunternehmen gilt es deshalb, attraktive Wohnquartiere zu schaffen und zu erhalten, denn diese halten Bürger in der Stadt, stoppen die Stadt-Umland-Wanderung und schaffen positive Standortfaktoren im interkommunalen Wettbewerb.

Die Globalisierung ist in der deutschen Wohnungswirtschaft, insbesondere in der ehemaligen gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, angekommen. Die Karawane der Private-Equity-Fonds (PEF) zieht bereits weiter, die meisten Richtung Osten. Was bleibt? Welche Auswirkungen hat diese Invasion opportunistischer Investoren für die Branche und für die betroffenen Wohnungsunternehmen? Der vhw hat Branchenkenner und Marktteilnehmer befragt und öffentlich zugängliche Unternehmensdaten analysiert. Danach ergeben sich für das Marktsegment der Mieterprivatisierung folgende Einschätzungen.

Es ist noch gar nicht so lange her, da bewegte kaum ein Thema die Immobilienpresse so stark wie die Begeisterung angelsächsischer Investoren für deutsche Wohnungsportfolios. Insbesondere in den Jahren 2004 bis 2006 kauften zahlreiche Private Equity Häuser umfangreiche Wohnungsportfolios von deutschen Kommunen und Unternehmen. Eine verbreitete Sorge war, dass diese opportunistisch geprägten Immobilieninvestoren mit einer hohen Renditeerwartung den Wohnwert des Bestands vermindern, die Mieten deutlich erhöhen und Investitionen in das Umfeld unterlassen würden. Immerhin wurden als ein Ergebnis dieser Diskussion Bestandswohnungen aus der REIT-Gesetzgebung ausgeklammert: Ein zusätzliches Kapitalmarktvehikel für den Wohnungsmarkt schien einigen einflussreichen Politikern verdächtig und unnötig. Die Diskussion ist zwar in den letzten Monaten deutlich ermüdet, tot ist sie jedoch keineswegs, denn zum einen gibt es weiterhin großes Interesse im Ausland an deutschen Wohnungen; dies zeigt der anstehende Verkauf der LEG Nordrhein-Westfalen. Zum anderen denken einige kurzfristig orientierte Investoren bereits über ihren Ausstieg nach - oder haben diesen sogar schon gewagt. Beispielsweise hat Cerberus 2007 die Baubecon verkauft und Oaktree hat im selben Jahr die Gehag veräußert. Beide Portfolios umfassten mehr als 26.000 Wohneinheiten. Warum verkaufen diese Investoren ausgerechnet jetzt, nachdem sie nur wenige Jahre Eigentümer waren? Und wie geht es in den nächsten Jahren weiter?

Die Entscheidung, aus einer konzipierten Bauerhaltungsmaßnahme eine umfassende Generalsanierung der gesamten Liegenschaft mit Verbesserung der Wohnungsgrundrisse sowie des baulichen Wärme- und Schallschutzeszu entwickeln stellt sicher, dass alle technischen, ökologischen und wirtschaftlichen Erfordernisse zum Erreichen eines hochwertigen Neubau-Standards gewährleistet sind. Die übergeordneten Ziele minimierter Heizkosten und reduzierter Umweltbelastungen werden erreicht. Die Generalsanierung im unbewohnten Zustand garantiert, dass Insellösungen, welche eine nachhaltige Verbesserung der Wohnqualität einschränken, vermieden werden.

Die meisten Menschen in Deutschland leben heute in modernisierten Wohnungen, in sanierten Altbauquartieren oder Großwohnanlagen der Nachkriegszeit. Schöner und bequemer ist das Leben geworden in unseren Städten und Dörfern seit 1970, mit 43 qm Wohnfläche pro Person (das ist 50 % mehr als 1970) und dem Auto vor der Tür. Unsere hohe Lebensqualität, die großzügige Wohnfläche pro Person, die täglichen Autofahrten zu Arbeit und Freizeit, haben wir mit einer erheblichen Belastung des Klimas "erkauft". 1960 haben wir nur ein Drittel (2.000 Watt oder 17.500 kwh) der Energie pro Person gebraucht wie heute; und langfristig ist dies der anzustrebende Verbrauchswert (er ist der Durchschnittsverbrauchwert der Weltbevölkerung) auf den wir wieder kommen müssen.   Das Ziel für den Klimaschutz ist im Kyoto-Protokoll gesetzt: 20 Proezent weniger CO2-Emission bis 2020, von 2005 an gerechnet. Das ist nur mit einer drastischen Reduktion unseres Energieverbrauchs zu erreichen. Dies ist die Vorrausetzung dafür, dass höhere Lebensqualität auch für die 4/5 der Menschheit erreicht werden kann, für die sie heute, auch wegen der Klimakatastrophen, nicht gegeben ist.

Das Thema des demographischen Wandels hat in Deutschland Hochkonjunktur, quer durch alle Medienformate. Während auf der einen Seite Bevölkerungsstatistiker mit Hilfe ihrer Prognosemodelle um das quantitative Ausmaß von Schrumpfung und Alterung streiten, wird auf der anderen Seite bereits die politische Debatte geführt. Doch im Hintergrund der Diskussion über eine alternde Gesellschaft vollzieht sich – nahezu unbemerkt – ein qualitativer Strukturbruch. Aktuelle Ergebnisse der empirischen Sozialforschung zeigen, dass sich die Alten der Nachkriegsgeneration, die "Neuen Alten", deutlich von den heutigen Senioren in puncto Werthaltungen, Lebensführung und Lebensstil unterscheiden. Es handelt sich um eine soziokulturelle Entwicklung, deren Folgen nicht geringer einzuschätzen sind als der quantitative Umbau der Alterspyramide. Mit anderen Worten: Es wird künftig zwar mehr ältere Menschen in Deutschland geben, aber vor allem andere als bisher bekannt.

Künftige Aufgaben in der Stadtentwicklung werden voraussichtlich stärker als bisher in enger Partnerschaft von Ländern, Städten und Gemeinden mit privaten Institutionen bewältigt werden müssen. Unter den privaten Institutionen, denen künftig verstärkt eine Übernahme von Aufgaben als Partner der Städte und Gemeinden zugetraut werden kann, spielen Wohnungsunternehmen eine zentrale Rolle. Dies gilt insbesondere für die qualitative Weiterentwicklung von bestehenden Wohngebieten. Ein Thema, dem dabei eine erhöhte Aufmerksamkeit geschenkt werden sollte, ist das subjektive Sicherheitsempfinden von Bewohnern in ihren Wohngebieten; entscheidet doch die empfundene Sicherheit in Wohnung und Wohnumgebung erheblich mit über die Zufriedenheit mit dem Kernprodukt von Wohnungsunternehmen, den Wohnungen. Der Begriff "Sicherheit" sollte dabei allerdings in einem weit gefassten Sinn verwendet werden und sich nicht allein auf die Abwesenheit von Kriminalität und Gewalt beziehen. Im Mittelpunkt sollte vielmehr das Vertrauen der Bewohner in die Sicherheit ihrer Wohnung, ihres Hauses und ihres Quartiers stehen. Dieses Vertrauen hängt bekanntlich weniger vom Ausmaß der "objektiven" Kriminalitätsbelastung des Wohngebiets ab, als vom "sozialen Klima" in der Nachbarschaft. Aus diesem Grunde kommt der Förderung guter nachbarschaftlicher Beziehungen - etwa im Rahmen des Sozialmanagements - in Wohnanlagen durch Wohnungsunternehmen eine wichtige Rolle zu.

Der Trend zur Urbanisierung hält ungebrochen an. Städte waren und bleiben ein Motor für Interessen, Austausch, Innovationen, Hoffnungen und Konflikte. Sie ziehen Menschen an, mit ihrem kulturellen Angebot, mit ihren Jobs, mit beruflichen und privaten Möglichkeiten. Dies gilt im besonderen Maße für Berlin. Die Bundeshauptstadt ist 2016 um knapp 60.000 Einwohner gewachsen. 60.000 weitere Menschen, die mit den bisherigen Berlinerinnen und Berlinern um das knappe Gut Wohnraum konkurrieren. Wohnen ist zur neuen sozialen Frage in Deutschland geworden. Die Gründe sind vielfältig, Lösungen bisher rar. Community Organizing zeigt, wie neuer Wohnraum geschaffen werden kann – sozial, partizipativ, inklusiv.

Ein Dach über dem Kopf zu haben, ist ein Grundbedürfnis. In der Schweiz wird dem insofern Sorge getragen, als es ein zentraler Aspekt des Grundrechts auf Existenzsicherung (Art. 12 BV) ist und die Sozialziele (Art. 41 ff. BV) die Kantone und Gemeinden dazu verpflichten, Wohnungssuchende in ihrer Suche zu unterstützen. Alle Haushalte sollen eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können – so der Leitgedanke. Inwiefern dieses Ziel erreicht wird, war die Eingangsfrage, die wir uns im Rahmen der Studie „Wohnversorgung in der Schweiz“ gestellt haben. Dieser Beitrag stellt das Analysemodell dieser Studie vor, diskutiert die Ergebnisse der Untersuchung und stellt den Zusammenhang zu gesundheitlichen Fragestellungen her.

Die PPP-Task Force beim Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (BMVBW) hat ihre Arbeit aufgenommen. Seit 1. Juli dieses Jahres gibt es beim Bund einen organisierten Beistand für interessierte PPP-Projektträger. Fünf haupt- und zwei nebenamtliche Kräfte werden ab sofort Bauplanern, Kämmerern und weiteren Projektbeteiligten der öffentlichen Hand bei der Gestaltung von Partnerschaften mit privaten Investoren zur Seite stehen. Sie bieten den Kommunen und öffentlichen Einrichtungen Unterstützung an, die bei der Durchführung von öffentlichen Investitionsvorhaben auf privates Kapital und Know-how zurückgreifen möchten.

Der Wohnungsmarkt in Deutschland befindet sich in einem grundsätzlichen Umbau. Prägend hierfür ist die immer stärkere Ausdifferenzierung der Wohnungsteilmärkte auf der Angebots- wie auf der Nachfrageseite: – der Subventionsabbau, der sich ausdrückt im Wegfall der Eigenheimzulage und der degressiven Abschreibung im Mietwohnungsbau und in der radikalen Kürzung der öffentlichen Mittel für die soziale Wohnraumförderung, – die deutliche Orientierung auf die Wohnungsbestände und – spiegelbildlich hierzu – der Rückgang des Neubaus, – die Globalisierung in dem Sinne, dass die internationalen Investoren den deutschen Wohnungsmarkt erkannt haben, – die Ökonomisierung der Immobilienlandschaft insgesamt. Aus Immobilienhaltern werden immer mehr Immobilienhändler. In diesem Kontext stellen sich auch die Interessen und Bedarfe der Mieter als Nachfrager anders dar.

Der bisher größte Verkauf von kommunalem Wohnungsbestand in Ostdeutschland geht derzeit in Dresden über die Bühne. Die Stadt erhofft sich die schlagartige Entschuldung und Spielraum für Investitionen. Kritiker warnen vor negativen Folgen für Mieter und den Stadtumbau. "Roßberg verkauft halb Dresden" – So bringt es der Boulevard auf den Punkt. Vor einem knappen Jahr, im April 2005, buhlte eine örtliche Zeitung mit dieser Schlagzeile auf der Titelseite am Kiosk um Leser. Tenor der auch von anderen Medien aufgegriffenen Geschichte: Um aus der Schuldenfalle herauszuschlüpfen, will Oberbürgermeister Ingolf Roßberg (FDP)die kommunale Wohnungsgesellschaft WOBA privatisieren. Im Gegenzug soll die mit knapp 800 Millionen Euro in der Kreide stehende Stadt wieder handlungsfähig werden.

Kaum ein stadt- und wohnungspolitisches Thema wird derzeit so kontrovers diskutiert wie der Verkauf öffentlicher Wohnungsunternehmen an zumeist angelsächsische Investoren. Diese drängen aufgrund hoher Eigenkapitalrenditeerwartungen zunehmend auf den deutschen Wohnungsmarkt und kaufen Wohnimmobilien vornehmlich in großen Stückzahlen. Ihre Erwartungen werden hierbei von verschiedenen Faktoren gespeist, wie z. B. das vergleichsweise niedrige Preisniveau von deutschen Wohnimmobilien im internationalen Vergleich, die sich wieder deutlich aufhellende Konjunktur und das niedrige Zinsniveau in Deutschland, aber auch die Vermutung erheblicher schlummernder Effizienzgewinne durch ein neues Management der Bestände. Allein seit 2004 sind weit über 500.000 Wohneinheiten veräußert worden. Von den gesamten deutschen Immobilientransaktionen des Jahres 2005 entfielen allein auf die Wohnimmobilien 17,7 Mrd. Euro, was einem Anteil von über 43 Prozent entspricht.

Laut einer Studie im Auftrag von PricewaterhouseCoopers (PwC) beabsichtigen vier von zehn Kommunen derzeit Reduzierungen ihrer Wohnungsbestände. Anders als die öffentliche Debatte vermuten lässt, kann jedoch von einem "Ausverkauf" kommunaler Wohnungen bisher nicht die Rede sein: 80 Prozent der Städte und Gemeinden haben in den letzten fünf Jahren ihren Immobilienbestand nicht maßgeblich verändert. Lediglich 6 Prozent der befragten Kommunen gaben an, ihren Wohnungsbestand in diesem Zeitraum um mehr als die Hälfte reduziert zu haben. Der Beitrag beschreibt die zentralen Ergebnisse der im Auftrag von PwC durchgeführten telefonischen Befragung von 204 Kommunen aller Größenordnungen, die nach wie vor über einen beträchtlichen Bestand von über 920.000 Wohnungen verfügen. Die Studie zeigt, dass bei Bestandsveränderungen neben Verkäufen auch Abriss und Mieterprivatisierung eine Rolle spielen. Zentrale Motive für Bestandsreduzierungen sind Schuldenabbau und die Auflösung von Sanierungsstau. Jedoch wollen längst nicht alle Kommunen ihre Wohnungsbestände reduzieren - einige Städte planen sogar Bestandsvergrößerungen. Als zentrale mit dem kommunalen Wohnungsbestand verbundene Problemstellungen kristallisieren sich überdurchschnittlicher Leerstand sowie Mieten unterhalb des marktüblichen Niveaus heraus. Nur jede zweite Kommune hat ihr Wohnungsvermögen bereits aus dem öffentlichen Haushalt ausgegliedert und führt dieses Vermögen separat.

Seit einigen Jahren macht ein Anglizismus die Runde durch die breite Medienlandschaft, der bis dahin nur Finanzexperten etwas sagte: Private Equity, kurz PE genannt. Private Equity bezeichnet Beteiligungskapital, das private wie institutionelle Anleger in der Regel in nicht börsennotierte Unternehmen investieren. Im englisch-amerikanischen Sprachraum gehört Finanzierung über Private Equity längst zum Alltagsgeschäft. In Europa ist diese Form der Finanzierung zwar auch schon seit Jahrzehnten verbreitet, doch rückt sie erst seit relativ kurzer Zeit ins Blickfeld der Öffentlichkeit, gerade auch bei uns in Deutschland. Nach einer Studie des Bundesverbandes Deutscher Kapitalbeteiligungsgesellschaften (BVK), erstellt von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PriceWaterhouseCoopers und herausgegeben im Oktober 2005, stieg das Portfolio der Mitgliedsunternehmen von 2001 bis 2004 von 15,8 Mrd. Euro auf 20,3 Mrd. Euro. Ernst & Young ermittelte für 2005 gar den Wert der Private Equity-Investitionen von knapp 30 Mrd. Euro, 26 Prozent mehr als im Vorjahr.

Migranten stellen für den Wohnungsmarkt eine immer bedeutsamer werdende Zielgruppe dar. Differenzierte Erkenntnisse über ihre Orientierungen bei der Wahl des Wohnstandorts sowie deren Sichtweisen auf ethnisch segregiertes Wohnen liegen bisher jedoch kaum vor. Angesichts der inzwischen 15,1 Mio. Personen mit Migrationshintergrund im Jahr 2006 und der fortschreitenden Internationalisierung der Gesellschaft im Zuge des demografischen Wandels gilt es, ein tieferes Verständnis von ihren Wohnorientierungen zu erlangen. Dies möchte der vorliegende Beitrag leisten.

Der Anspruch ist hoch, den die Mitgliedsländer der Europäischen Union in der "Leipzig-Charta zur nachhaltigen europäischen Stadt" formuliert und im Mai 2007 auf dem Ministertreffen in Leipzig beschlossen haben. Nämlich, Stadtentwicklungspolitik als integrierten Ansatz unter Mitwirkung aller Ressorts zu gestalten. Auch im gesellschaftlichen Bewusstsein Deutschlands sollte es Konsens werden, dass Stadtentwicklungspolitik aktive Investitionspolitik ist und kein Subventionstatbestand. Die aus europäischer Sicht überholte sektorale Aufsplitterung und Trennung von zusammengehörenden Aufgaben (investive vs. nichtinvestive Maßnahmen, Wirtschaftsförderung vs. Städtebauförderung vs. Förderungen im sozialen Bereich etc.) muss überwunden werden. Es verwundert, dass die Städtebauförderung immer noch im Subventionsbericht der Bundesregierung auftaucht - wo es doch längst Allgemeingut ist, dass die öffentlichen Fördermittel ein Vielfaches an privatem Kapital in Stadterneuerungsgebieten generieren. Zu dem integrativen Verständnis von Stadtentwicklungspolitik als aktiver Wirtschafts- und Sozialpolitik gehört eine neue Qualität des Zusammenwirkens von Kommunen und Wirtschaft. Der Impuls für eine nachhaltige Entwicklung der deutschen Städte kann nicht allein von der öffentlichen Hand ausgehen. Das wird von den Vertretern der Wirtschaft immer klarer erkannt und politisch artikuliert.

Hamburg zählt zu den Städten mit der höchsten Zuwanderungsdynamik von Migranten in Deutschland. Seit Anfang der 1970er Jahre hat die Hansestadt im Saldo fast 240.000 Ausländer durch Zuwanderung hinzugewonnen; allein seit Anfang 2000 fast 30.000. Jeder vierte Hamburger hatte 2005 einen Migrationshintergrund, unter den Kindern im Vorschulalter war es bereits jedes Zweite. Damit steht Hamburg nicht einmal an der Spitze der deutschen Großstädte; gleichwohl wird durch solche Zahlen das Ausmaß der Anforderungen an die Integration der bisherigen und künftigen Zuwanderer wie auch an das aktuelle und künftige Wohnungsangebot für diese Gruppe deutlich. Für den Verbandstag 2007 des vhw in Hamburg wurden verschiedene Aspekte des Themas "Migranten und der Hamburger Wohnungsmarkt" eingehender untersucht. Im Vordergrund standen die Entwicklung der räumlichen Konzentration von Migranten und der Zusammenhang zwischen Mietpreisentwicklung und Fluktuationsmustern der Nichtdeutschen.

Über die Zuwanderung in die Bundesrepublik Deutschland ist in diesem Land selten sachgerecht diskutiert worden. Über viele Jahre hat man die Anwerbung von ausländischen Arbeitskräften als eine temporäre Erscheinung betrachtet, hat geglaubt, dass viele nach getaner Arbeit wieder zurück in ihre Heimatländer fahren, hat nicht mit dem Nachzug von Frauen und Kindern gerechnet, sich jahrzehntelang keine Gedanken über sprachliche und kulturelle Integration gemacht, nur schleppend die zusätzlichen Aufgaben der Bildungs- und Ausbildungsinstitutionen akzeptiert, schlussendlich politisch einen Schwebezustand aufrecht erhalten, der in großen Teilen der Bevölkerung die Vorstellung nährte, es mit einer Übergangssituation zu tun zu haben.Die Wohnungswirtschaft war und ist von dieser gesellschaftspolitischen Schizophrenie in besonderer Weise betroffen: über Jahre hinweg wurden wir aufgefordert, nur jeweils einen bestimmten Prozentsatz von ausländischen Bewohnern pro Hauseingang zuzulassen, deutsche Bewohner vor Überfremdung zu schützen, zugleich aber Ghettosituationen zu vermeiden und die Wirkungsmechanismen des Wohnungsmarktes, Lage und Preis, außer Kraft zu setzen. Während sich die Politik eine jahrzehntelange Debatte über die Frage leistete, ob Deutschland ein Einwanderungsland ist, musste die Wohnungswirtschaft - insbesondere die kommunale - Einwanderung strukturell bewältigen, leisteten gerade Mieter aus mittleren und unteren Einkommensschichten den Großteil der sozialen Integration von Zuwanderern.

Mit dem Ziel, einen lebensstildifferenzierten Einblick in die Situation von Migranten in Deutschland zu erhalten, hat sich der vhw an der Studie Migranten-Milieus des Heidelberger Politik- und Marktforschungsinstituts Sinus Sociovision beteiligt. Dies setzt die bisherige Arbeit des vhw mit dem Milieuansatz fort und knüpft an die Ergebnisse des Projekts "Nachfrageorientierte Wohnungspolitik" an. Die Studie Migranten-Milieus verfolgt das Ziel, zunächst grundsätzliche Einblicke in die Lebenswelt der Migranten in Deutschland zu bieten. Darüber hinaus stehen die wohnungsmarktspezifischen Präferenzen von Migranten im Fokus. Im Ergebnis kommt die Studie zu dem wichtigen Befund, dass Herkunfts- und Aufnahmekultur von Migranten in einem dialektischen Verhältnis stehen. Es ist nicht die ethnische Herkunft allein, die ihre Milieuzugehörigkeit bestimmt. Das gilt insbesondere für diejenigen, die bereits in zweiter und dritter Generation in Deutschland leben. Beschrieben werden insgesamt acht Milieus, die einen strukturierten Einblick in Wertebilder, Lebensstile, Alltagsästhetiken, Integrationsniveaus und Wohnpräferenzen von Migranten in Deutschland bieten.

Gender Mainstreaming in der Stadtplanung setzt auf gleichberechtigte Teilhabe Aller bei der (Weiter-)Ent-wicklung menschlicher Siedlungen. Es bindet die Anforderungen an die Stadt zusammen. Seine Prinzipien können genutzt werden, den Anforderungen des demografischen Wandels gerecht zu werden. Z. B. ist "Die Stadt der kurzen Wege" – einer der zentralen Gedanken feministischer Planungskonzepte – Stadt für Alle und entspricht in besonderem Maße dem demografischen Wandel. Weitere Elemente, die immer wieder mit den Begriffen "frauengerechter" oder "geschlechtergerechter Planung" in den Fokus rücken, sind Fragen der Aufenthalts- und Nutzungsqualitäten, der Barrierefreiheit und der Sicherheit: auch sie Grundlage für eine städtebauliche Entwicklung, die dem demografischenWandel Rechnung tragen kann. Nutzbar sind die Kriterien aus dem Blickwinkel der Geschlechtergerechtigkeit für Stadt, Stadtteil, Quartier, Wohnumfeld und die Wohnung selbst.

Das Thema ist eigentlich in der wohnungswirtschaftlichen Fachdiskussion multiperspektivisch so ausgeleuchtet worden, dass neue Erkenntnisse kaum zu vermelden sind. Wenn jedoch die Essener Westdeutsche Allgemeine Zeitung im März 2007 titelte, "Revier wird Modellfall für Ältere – Städte beteiligen sich an internationalem Projekt altenfreundliche Stadt", dann ist die Relevanz einer der häufig diskutierten Aspekte durchaus zu erkennen. An dieser Stelle kann und soll daher in erster Linie versucht werden, das Beziehungsgeflecht zwischen demografischem Wandel und dem Handeln von Wohnungsunternehmen pointiert aus der Sicht eines Wohnungsunternehmens zu entwirren. Welche konkreten Erkenntnisse des demografischen Wandels sind für bestandshaltende Wohnungsunternehmen, so muss die Frage lauten, für dessen langfristig wirkende Investitionsentscheidungen relevant?

Die Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Klara Geywitz, hat mit ihrem Amtsantritt das weitreichende politische Ziel des Bundes formuliert, jährlich 400.000 neue Wohnungen, darunter 100.000 Sozialwohnungen, errichten zu wollen. Dieses anspruchsvolle Vorhaben hat den vhw – Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung zu einer Fachkonferenz inspiriert, auf der die verschiedenen programmatischen, analytischen und anwendungsbezogenen Perspektiven von Bundespolitik, Wissenschaft und kommunaler Praxis zusammengeführt und zu einem Erfahrungsaustausch miteinander ins Gespräch gebracht werden sollten. Die hybrid gestaltete Fachtagung, vom Fernsehsender ALEX Berlin sowie auf YouTube und der vhw-Website live übertragen, fand am 16. Juni 2022 in der Berlin-Brandenburgischen Akademie der Wissenschaften statt.

Im Jahr 2015 hatten sich viele Menschen beim Berliner Mietenvolksentscheid durch ihre Unterschrift dafür eingesetzt, dass die landeseigenen Wohnungsunternehmen Berlins (LWU) durch eine Umwandlung in Anstalten öffentlichen Rechts sich mehr ihren sozialen Aufgaben als öffentliche Unternehmen widmen. Aufgrund der großen Resonanz der ersten Stufe des Volksbegehrens bot der Senat von Berlin der Initiative Mietenvolksentscheid Verhandlungen über die Ziele des Volksbegehrens an. Daraus entstand ein an den Ideen der Initiative angelehntes Wohnraumversorgungsgesetz mit dem „Gesetz zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen für eine langfristig gesicherte Wohnraumversorgung“ (WUAusrStärkG BE) als Artikel 2 des Wohnraumversorgungsgesetzes Berlin (WoVG). Allerdings konnte die Umwandlung der LWU in Anstalten nicht umgesetzt werden, daher sind die sechs Unternehmen weiterhin als Kapitalgesellschaften, drei GmbHs und drei AGs, organisiert. Trotzdem wurden einige wichtige Änderung der Unternehmenspraxis durchgesetzt.

Mit der Bildung von Mieterräten 2016 wurde die bereits bestehende Struktur der Mietermitwirkung bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen Berlins ausgebaut und durch die Möglichkeit der Mitbestimmung ergänzt. Der Artikel stellt die Struktur der Mietermitwirkung vor und blickt im Sinne einer ersten Bilanz auf die auslaufende erste Wahlperiode zurück. Nach sechs Jahren hat sich das Gremium als Interessensvertretung der Mieterschaft weitgehend etabliert. Für die kommende Wahlperiode lassen sich auch Empfehlungen zu Kommunikationsstrukturen, zur Tätigkeit im Aufsichtsrat oder zur Vernetzung ableiten, um den von den ersten Mieterräten begonnenen Prozess zu stärken und weiterzuentwickeln.

Die Verbesserung des Bildungsangebots in sozial herausgeforderten Quartieren ist eine Querschnittsaufgabe. Als Vermieter großer Wohnbestände in Gebieten mit verdichteten Marginalisierungslagen engagieren sich die Wohnungsunternehmen Gewoba in Bremen und Gewobag in Berlin für Bildung vor Ort. In Berlin fördert die von der Gewobag ausgegründete Stiftung Berliner Leben unterschiedliche Aktivitäten in den Bereichen Sport, Kunst und Kultur. In Bremen hat die Gewoba zusammen mit dem Quartiersmanagement und der vhw-Forschung einen Dialog mit Bildungsakteuren initiiert, der Möglichkeiten zur Weiterentwicklung des dortigen Netzwerks im Stadtteil Vahr sondiert. Dr. Anne Schmedding und Dr. Hans Michael Brey für die Stiftung Berliner Leben und Jörn Ehmke für die Gewoba in Bremen berichten im Gespräch mit Steffen Jähn und Sabine Rietz für Forum Wohnen und Stadtentwicklung (FWS) aus ihren Erfahrungen mit diesem Engagement.

Über Wohnungsunternehmen ist schon seit Längerem bekannt, dass diese sich in der sozialen Quartiersentwicklung engagieren und dort wichtige Beiträge leisten können. Unklar ist jedoch, inwieweit Wohnungsunternehmen auch als Akteure im Bildungsbereich auftreten. Eine explorative Studie, die das Institut Welt:Stadt:Quartier (W:S:Q) für den vhw – Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e. V. und das Bremer Wohnungsunternehmen GEWOBA erstellt hat, liefert nun erste Aufschlüsse über das bildungsbezogene Engagement von Wohnungsunternehmen.

Die sechs Berliner landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) – Degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, Stadt + Land und WBM – sind in den vergangenen Jahren wieder einmal Gegenstand kontroverser politischer Aushandlungsprozesse geworden. Nicht zuletzt standen sie im Fokus der seit über zehn Jahren erstarkenden mietenpolitischen Bewegung. So wurden zum Beispiel die im Vergleich zum privaten Wohnungsmarkt hohe Zahl von Zwangsräumungen bei den Unternehmen vom Bündnis „Zwangsräumung verhindern“ durch Aktionen in den Konzernzentralen angeprangert. Der sozialen Ausrichtung der Unternehmen widmete sich außerdem eine Volksentscheidinitiative, der Mietenvolksentscheid, der im Jahr 2015 seine Kampagne begann.