Die Investitionsbank Berlin hat ihren Wohnungsmarkbericht 2024 veröffentlicht. Mit einem Zuwachs von 26.951 (+0,7 %) auf 3.782.202 Personen lag der Bevölkerungsanstieg in Berlin 2023 ungefähr auf vorpandemischem Niveau. Gleichzeitig nahm das Baugeschehen verglichen zum Vorjahr ab, während die Angebotsmietpreise deutlich anstiegen.
Berlin verzeichnete gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg der mittleren Angebotsmiete um 1,75 EUR/m² auf 15,74 EUR/m². Damit nahm diese innerhalb von zwei Jahren um 4,20 EUR/m² zu. Im Vergleich wuchs die mittlere Angebotsmiete zwischen 2015 und 2022 um lediglich 3,04 EUR/m². In der Innenstadt betrugen die Angebotsmieten 2024 mehrheitlich 20,00 EUR/m² und mehr. Die inserierte Angebotsmiete lag mehr als doppelt so hoch wie die ortsübliche Vergleichsmiete (7,21 EUR/m²) – mit 118 % Unterschied die höchste Differenz im Vergleich deutscher Metropolen. Parallel nahm das Angebotsgeschehen auf Online-Portalen mit +32,8 % deutlich zu (rund 31.852 Inserate). Die Zunahme der Angebotsmiete zeigte sich 2024 insbesondere in den Außenbezirken (äußeren Stadt): dort liegt mit 12,94 EUR/m² die mittlere Angebotsmiete annähernd auf dem Niveau des Berliner Umlands (13,33 EUR/m²) und der Landeshauptstadt Potsdam (13,64 EUR/m²).
Trend setzt sich fort: Kaufpreise für Eigentumswohnungen stagnieren, für Eigenheime rückläufig
Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser setzten die rückläufige Entwicklung des Vorjahres 2024 fort. Eigentumswohnungen wurden 2024 im Mittel für 5.690 EUR/m² inseriert (-1,0 %). Der Neubau verzeichnete mit -4,2 % einen stärkeren Preisrückgang auf 7.700 EUR/m². Im Bestand stagnierten die Angebotskaufpreise hingegen (5.338 EUR/m²). Die Inserate nahmen parallel mit einem Plus von 3.243 bei insgesamt 28.841 Annoncen deutlich zu.
Im Eigenheimsegment sank der Median auf 599.000 EUR – ein Rückgang um 6,5 %. Insbesondere Neubauten erlebten einen starken Preisrückgang von 10,5 %. Insgesamt ließ sich 2024 ein eher stagnierendes Inseratsgeschehen feststellen.
Aufteilungen in Wohneigentum sinken auf unter 5.000
Nach mehrjährig höheren Aufteilungsgeschehen wurde 2023 mit 4.487 Wohnungen der niedrigste Wert der letzten Dekade gemeldet. Im Vergleich zum Vorjahr wurden 12.636 Wohnungen weniger aufgeteilt. Damit zeigte die im Baulandmobilisierungsgesetz enthaltene stadtweite Genehmigungspflicht für Aufteilungen in Wohnungseigentum Wirkung. Erstmals seit 2014 wurden zudem mehr bereits aufgeteilte Wohnungen verkauft (8.156 Wohnungen), als neue Aufteilungen genehmigt wurden. Der Verkauf fand mehrheitlich zwischen Privatpersonen statt: So wurde nur jede 20. Wohnung nicht an eine Privatperson veräußert.
Bauaktivität weiterhin abnehmend
Die Anzahl der Baufertigstellungen lag 2023 bei 15.965 Wohnungen. Das Genehmigungsgeschehen nahm 2023 von 16.968 auf 15.902 Wohnungen ab – damit war es der niedrigste Wert in zehn Jahren. Der Rückgang der Bauaktivität 2023 kann auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Zinsentwicklungen zurückgeführt werden. Der Bauüberhang sank 2023 auf 58.925 Wohnungen, verblieb jedoch auf einem hohen Niveau. Bei einer Realisierungsquote von 86,8 % ist damit zu rechnen, dass ein Großteil der Wohnungen in den nächsten Jahren bezugsfertig werden.
Schwerpunktthema: Wohnbedarfe und Verteilung von Wohnraum
Die Wohnbedarfe von Haushalten verändern sich mit der Lebensphase, etwa durch Familiengründung oder dem Auszug der Kinder. In angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin bleibt eine Anpassung der Wohnsituation oft schwierig, da Haushalte teilweise in ihrem bestehenden Wohnraum verharren (Remanenzeffekt). Eine Untersuchung zu Über- und Unterversorgung zeigt, dass viele Haushalte nicht bedarfsgerecht wohnen. Mehr als die Hälfte der Paare mit zwei Kindern verfügt über zu wenig Wohnraum, sodass eine Trennung von Funktionen wie Schlafen und Wohnen zum Teil nicht möglich ist. Auch zu große Wohnverhältnisse können kritisch sein, wenn beispielsweise der Unterhalt der Wohnung nicht mehr gewährleistet werden kann. In Berlin lebten 2022 ein Drittel der alleinstehenden SeniorInnen (65 Jahre und älter) in Wohnungen mit mindestens drei Wohnräumen, in der eine solche herausfordernde Situation vorliegen könnte.
Die Gründe für die mangelnde Anpassung sind vielfältig: ein knappes Angebot an barrierereduzierten und großen Wohnungen, finanzielle Hürden sowie eine höhere Mietbelastung bei einem potentiellen Wohnungswechsel. Den Hindernissen stehen Lösungsansätze gegenüber, die Haushalte beim Wohnungswechsel unterstützen könnten. Sie umfassen Mietzuschüsse, alternative Wohnformen wie Gemeinschaftswohnen, Wohnungstauschbörsen sowie finanzielle und organisatorische Umzugshilfen. Kleinräumige Angebote, geschultes Fachpersonal und umfassende Beratung könnten individuelle Hürden reduzieren und Umzüge erleichtern.
Den digitalen IBB Wohnungsmarktbericht 2024 sowie den dazugehörenden Tabellenband finden Sie unter www.ibb.de/wohnungsmarktbericht.
Quelle/Weitere Informationen: Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Pressemitteilung vom 7. März 2025
