Die Bundesregierung hat sich das Ziel gesetzt, die Verwaltungs-, Planungs- und Genehmigungsverfahren stark zu beschleunigen. Dadurch sollen private wie staatliche Investitionen schnell, effizient und zielsicher getätigt werden. Das Baugesetzbuch (BauGB) ist die zentrale rechtliche Grundlage für die Stadtentwicklung in Deutschland. In dieser Legislaturperiode wurde das Bauplanungsrecht bereits mehrfach angepasst, u. a., um kurzfristig den Ausbau und die Nutzung von erneuerbaren Energien zu stärken, die Digitalisierung voranzutreiben und Beteiligungsprozesse zu straffen. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hat den Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung der integrierten Stadtentwicklung vorgelegt, um das BauGB zu modernisieren. Der Gesetzentwurf wurde am 4. September 2024 durch das Bundeskabinett beschlossen.
Die umfassende Anpassung des BauGB soll in verschiedenen Bereichen Potenziale freisetzen, entlastend wirken und somit auch den Wirtschaftsstandort Deutschland weiter stärken. Dank der Novelle soll z. B. die Anwendung des Städtebaurechts einfacher und praxisorientierter werden. Gemeinden sollen besser auf bestimmte gesellschaftliche oder wirtschaftliche Veränderungen reagieren können und bei Bedarf schneller Baurechte schaffen. Denkbar sind z. B. Baurechte für die Errichtung von Anlagen für erneuerbare Energien, für die Umnutzung leerstehender Gewerbeimmobilien in den Innenstädten bis hin zur Vergrößerung von Einzelhandelsbetrieben.
Die BauGB-Novelle soll dem Wohnraummangel aktiv begegnen. Die gesetzlichen Regelungen sollen dauerhaft den Wohnungsbau erleichtern. Städte und Gemeinden sollen auf der bewährten Grundlage des Städtebaurechts wo nötig und möglich von Bebauungsplänen abweichen, nachverdichten, Gebäude aufstocken oder Flächen für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ausweisen können.
Mehr bezahlbarer Wohnraum soll konkret durch folgende Maßnahmen ermöglicht werden:
"Bau-Turbo" (§ 246 e): Es wird eine Sonderregelung nur für den schnelleren Wohnungsbau geschaffen. Mit dem 246e BauGB soll der Wohnungsbau in angespannten Wohnungsmärkten vereinfacht und beschleunigt werden, in dem kein gesonderter Bebauungsplan vorgelegt werden muss. Solchen Vorhaben muss jede Kommune, in der darüber diskutiert wird, zustimmen. Der Bauturbo wird noch einmal im Rahmen der BauGB-Novelle eingebracht. Neu ist, dass die jetzige Regelung eine längere Befristung bis 2027 vorsieht.
Aufstockungen: Künftig sollen Erweiterungen von Gebäuden überall und nicht mehr nur in angespannten Wohnungsmärkten möglich sein, insbesondere Aufstockungen, auch quartiersweise oder stadtweit, ohne dass ein Bebauungsplan geändert werden muss (vgl. § 31 Absatz 3 BauGB). Bisher es diese Möglichkeit nur im Einzelfall.
Innenentwicklung: Es soll leichter verdichtet gebaut werden können, d. h. in zweiter Reihe auf dem Grundstück oder auf Höfen. Besitzt also eine Familie einen großen Garten, der Platz für ein zweites Haus lässt, können die Kinder künftig schneller und einfacher ein eigenes Haus auf diesem Grundstück errichten. Bisher scheitert das daran, dass eine solche verdichtete Bebauung häufig nicht dem bisherigen Charakter des Quartiers entspricht.
Sozialer Flächenbeitrag: Mit Hilfe der sogenannten Baulandumlegung können Gemeinden bis dahin nur schlecht nutzbare Grundstücke entsprechend der Vorgaben eines Bebauungsplans und nach Maßgaben des BauGB neugestalten oder vorbereiten. Dieses Instrument soll genutzt werden, um auf mehr Flächen sozialen Wohnraum zu schaffen. So soll bei der Baulandumlegung ein sozialer Flächenbeitrag eingeführt werden (§ 58a BauGB). Das heißt konkret: Ergibt sich in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Ergebnis einer Baulandumlegung ein Anspruch der Gemeinde gegen die Eigentümer auf Wertausgleich in Geld, soll sie statt des Geldes eine Fläche verlangen können. Dann muss sie sich jedoch dazu verpflichten, auf dieser Fläche sozialen Wohnungsbau zu errichten. Wertmäßig ändert sich für die Eigentümer dadurch nichts. Eigentümer profitieren weiterhin, denn sie erhalten durch die Umlegung besser nutzbares Land.
Stärkung der kommunalen Vorkaufsrechte: Kommunale Vorkaufsrechte nach BauGB können zukünftig ausgeübt werden, wenn alle Eigentumswohnungen auf einem Grundstück in einem gemeinsamen Kaufvertrag verkauft werden sollen.
Musikclubs: Mit der großen Novelle des Städtebaurechts soll eine eigenständige, neue Nutzungskategorie der "Musikclubs" in die Baunutzungsverordnung eingeführt werden. Zur weiteren städtebaulichen Hervorhebung der Musikclubs wird zudem vorgeschlagen, eigenständige Gebiete für Musikclubs ausdrücklich in den Katalog der Sondergebiete nach § 11 Absatz 2 BauNVO aufzunehmen, um den Gemeinden deren planerische Sicherung zusätzlich zu erleichtern. Mit den vorgeschlagenen Änderungen soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass Musikclubs ein wichtiges Element des kulturellen Lebens sind und daher einen kulturellen Bezug aufweisen.
Umwandlungsschutz: Das Instrument des Umwandlungsschutzes nach § 250 BauGB wird bis Ende 2027 verlängert. Damit können die Länder in besonders ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einführen.
Die BauGB-Novelle soll dafür sorgen, dass schneller geplant und gebaut werden kann. Das soll dadurch gelingen, dass Verfahren vereinfacht, Fristen verkürzt und Prozesse digitalisiert werden, u. a. durch:
Fristen für die Bauleitplanung: Die Aufstellung von Bebauungsplänen dauert häufig mehrere Jahre. Künftig sollen die Gemeinden Pläne im Regelfall innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Beteiligungsverfahren veröffentlichen.
Umweltprüfung und Umweltbericht: Der Umfang des Umweltberichts soll künftig auf einen angemessenen Umfang im Verhältnis zur Begründung des Bebauungsplans beschränkt werden. Die Prüftiefe soll konzentriert werden auf diejenigen Belange, die tatsächlich auf der abstrakten Planebene (ohne konkretes Vorhaben) bewertbar sind.
Innovationsklausel: Veraltete Bebauungspläne sollen künftig schneller aktualisiert werden können ("Innovationsklausel"). Grundsätzlich findet auf einen Bebauungsplan die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung Anwendung, die zum Zeitpunkt der Planaufstellung galt. Verbesserungen in der BauNVO wirken daher immer nur für die Zukunft, es sei denn, die Gemeinde ändert den Plan förmlich. Für diese Änderung eines Bestandsplans auf die jeweils aktuelle BauNVO dient künftig auch das sog. vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB, in dem auf eine Umweltprüfung verzichtet und Beteiligungsverfahren gestrafft werden können.
Digitalisierung: Die Bekanntmachungen, z. B. zu Flächennutzungs- und Bebauungsplänen, werden zukünftig digital veröffentlicht. Die Teilhabemöglichkeit von Menschen ohne Internetzugang wird weiterhin sichergestellt.
Der Klimawandel ist auch für das Planen und Bauen in Deutschland eine Herausforderung, die künftig stärker im Baurecht berücksichtigt werden soll. Das Bauen der Zukunft soll den Anforderungen an Klimaschutz und Klimaanpassung gerecht werden. Die Novelle des BauGB soll Städte und Gemeinden dazu befähigen, sich frühzeitig auf die Folgen des Klimawandels vorzubereiten.
Stärkung der Klimaanpassung: Künftig sollen die Kommunen im Zuge der Erteilung des Baurechts z. B. die Schaffung von dezentralen Versickerungsanlagen auf einem Grundstück anordnen können oder auch die Anlage eines Gründaches. Insbesondere soll eine solche Möglichkeit auch für den sog. unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) geschaffen werden, in dem sich ein Großteil des Bauens abspielt. Dort kommt es bisher allein darauf an, dass sich das neue Gebäude in die umgebende Bebauung einfügt. Flächen sollen zudem künftig leichter multifunktional genutzt werden (z. B. ein Sportplatz zugleich als Retentionsfläche).
Beschleunigung Windenergie und Geothermie: Die Regelungen für die Ausweisung von Windenergiegebieten werden weiterentwickelt. Zudem wird eine ausdrückliche Außenbereichsprivilegierung für Geothermie eingeführt, u. a. um die Umstellung auf eine klimaneutrale Wärmeversorgung zu unterstützen. D.h. Geothermie-Anlagen können künftig dann auch da gebaut werden, wo noch kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt bzw. auch außerhalb von Ortsteilen.
Pflanz- und Maßnahmengebot: Bauherren müssen zukünftig innerhalb einer bestimmten Frist den zuständigen Behörden mitteilen, dass sie sogenannte Ausgleichsmaßnahmen, z. B. das erforderliche Pflanzen von Bäumen oder die Begrünung von Dächern, umgesetzt haben (vgl. § 135a BauGB). Die Anzeigepflicht soll zu weniger Verwaltungsaufwand der Gemeinde im Rahmen der Prüfung der Umsetzung führen. Das "Grün" im Baugebiet soll so verlässlich umgesetzt werden.
Das Gesetzgebungsverfahren soll im Bundestag bis Ende 2024 abgeschlossen sein. Das Gesetz ist im Bundesrat nicht zustimmungspflichtig.
Quelle/Weitere Informationen: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Pressemitteilung vom 4. September 2024
