Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Bekämpfung der missbräuchlichen Ersteigerung von Schrottimmobilien stand am 26. April 2024 auf der Tagesordnung des Bundesrates. Im Fokus stehen Fälle, in denen Gebäude im Rahmen von Zwangsversteigerungen ersteigert werden, die Ersteher allerdings nie den Kaufpreis entrichten und dennoch über einen längeren Zeitraum Einkünfte aus der Immobilie erzielen - beispielsweise durch Mieteinnahmen. Dies ist nur bei Versteigerungen möglich, da bei man hier bereits mit Erteilung des Zuschlages und nicht erst mit Eintragung ins Grundbuch Eigentümer des Grundstücks wird.
Gerichtliche Verwaltung von Grundstücken
Der Gesetzentwurf der Bundesregierung sieht vor, dass Gemeinden die Möglichkeit eines Antrages auf gerichtliche Verwaltung solcher Grundstücke eingeräumt wird. Nach der Anordnung der gerichtlichen Verwaltung sind Miet- und andere Einkünfte aus dem Grundstück nicht an den Ersteher, sondern an den gerichtlich bestellten Verwalter zu zahlen. So soll dem Anreiz entgegengewirkt werden, überhöhte Gebote auf Problemimmobilien abzugeben, um als Eigentümer ohne Zahlung des Kaufpreises aus dem Grundstück Nutzen zu ziehen.
Bundesrat schlägt Einschränkung vor
In seiner Stellungnahme zum Regierungsentwurf (BR Drs. 127/24) regt der Bundesrat an, Gemeinden nur dann die Möglichkeit der Beantragung einer gerichtlichen Verwaltung zu gewähren, wenn die jeweilige Landesregierung dies durch Erlass einer Rechtsverordnung zugelassen hat. Hintergrund dieses Vorschlages ist es, dass die Zahl der Anwendungsfälle für das Gesetz seiner Begründung nach begrenzt und regional überschaubar ist. Der Bundesrat befürchtet, dass es andernfalls im gesamten Bundesgebiet zu höheren Kosten im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren kommen könnte, da stets mit der Möglichkeit der Bestellung einer gerichtlichen Verwaltung gerechnet werden müsste.
Wie es weitergeht
Die Stellungnahme zum Regierungsentwurf wurde der Bundesregierung zugeleitet, die in den nächsten Wochen dazu eine Gegenäußerung verfasst und dann alle Dokumente dem Bundestag zur Entscheidung vorlegt. Spätestens drei Wochen nach Verabschiedung des Gesetzes durch den Bundestag befasst sich der Bundesrat dann noch einmal abschließend damit.
Quelle/Weitere Informationen: Bundesrat KOMPAKT vom 26. April 2024
März 2024: Die Bundesregierung will Kommunen in die Lage versetzen, besser gegen ein missbräuchliches Geschäftsmodell vorzugehen, das sogenannte Problem- oder Schrottimmobilien betrifft. Hierzu soll das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geändert werden. Am 13. März 2024 hat die Bundesregierung den Entwurf eines Gesetzes zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien (Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz) beschlossen.
I. Das Problem der missbräuchlichen Ersteigerung von Schrottimmobilien
Unter Problem- oder Schrottimmobilien werden Immobilien mit erheblichen baulichen Missständen verstanden, die vom Eigentümer nicht saniert werden. Insbesondere dann, wenn der Eigentümer nicht für seine Schulden aufkommt, kann es zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommen. In diesem Zusammenhang ist es in einigen Gemeinden wiederholt zu missbräuchlichen Ersteigerungen gekommen.
Bei einer missbräuchlichen Ersteigerung ersteigert der Erwerber die Immobilie, ohne die Absicht zu haben, sein Gebot zu bezahlen. Um den Zuschlag zu erhalten, werden mitunter Gebote abgegeben, die erheblich über dem Wert der Immobilie liegen. Anschließend erbringt der Ersteigerer nur die nach dem ZVG erforderliche Sicherheitsleistung. Dies ist ausreichend, um zunächst Eigentümer der Immobilie zu werden. Ist der Ersteigerer erst einmal Eigentümer geworden, darf er die Nutzungen aus der Immobilie ziehen und diese zum Beispiel vermieten. Im Falle von ersteigerten Schrottimmobilien kommt es – nach Auskunft von betroffenen Gemeinden – in diesem Zusammenhang mitunter zur Überbelegung und weiterer Verwahrlosung der betroffenen Immobilie. Üblicherweise verliert der Ersteigerer in diesen Fällen die Eigentümerstellung nach einiger Zeit wieder: Wenn er das Gebot nicht bezahlt, kommt es in der Regel zu einer Wiederversteigerung. Die Zeit zwischen dem ersten Zuschlag und dem neuen Versteigerungstermin ist jedoch zumeist lang genug, um aus der unredlichen Ersteigerung erhebliche Gewinne zu ziehen. Mitunter führt auch die Wiederversteigerung zu einer Ersteigerung durch einen unredlichen Erwerber. Die Problemimmobilie ist somit in einem Kreislauf aus missbräuchlichen Ersteigerungen gefangen.
II. Die vorgeschlagene Lösung
Durch das Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz sollen Gemeinde in die Position versetzt werden, missbräuchliche Ersteigerungen von Schrottimmobilien zurückzudrängen. Den Gemeinden, in denen die Schrottimmobilie liegt, soll im ZVG die Möglichkeit eingeräumt werden, in einem Zwangsversteigerungsverfahren einen Antrag auf gerichtliche Verwaltung zu stellen. Das soll unabhängig davon gelten, ob die Gemeinde an dem Verfahren als Gläubigerin beteiligt ist: Die Gemeinde soll den Antrag also auch stellen können, wenn die Zwangsversteigerung auf Betreiben anderer erfolgt und sie selbst keine Gläubigerstellung innehat. Der Antrag soll lediglich voraussetzen, dass es sich bei der fraglichen Immobilie um eine Problemimmobilie handelt. Die Voraussetzungen hierfür werden im Gesetz näher bestimmt.
Durch die gerichtliche Verwaltung wird demjenigen, der die Immobilie erstanden hat, vorübergehend die Befugnis entzogen, die Immobilie in Besitz zu nehmen und sie zu verwalten. Die Nutzungsmöglichkeit soll dem Ersteher solange vorenthalten werden, bis er sein Gebot bezahlt hat. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass sich missbräuchliche Ersteigerungen von Problemimmobilien nicht lohnen: solche Ersteigerungen also, bei denen der Bieter gar nicht die Absicht hat zu bezahlen.
Den Regierungsentwurf des Gesetzes zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien ist auf der Internetseite des Bundesjustizministeriums abrufbar.
Quelle/Weitere Informationen: Bundesministerium der Justiz, Pressemitteilung vom 13. März 2024
