Die genaue Kenntnis der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist heutzutage unerlässlich für jeden, der sich mit dem Thema Mietrecht beschäftigt.
Hier finden Sie auch für den Nicht-Juristen verständliche Kommentierungen der wichtigsten Urteile des BGH zum Mietrecht von Dr. Dietrich Beyer, Richter am BGH a.D. Bei den Kommentierungen wird besonderer Wert gelegt auf die genaue Darstellung der Auswirkungen der Leitentscheidungen des VIII. Zivilsenats des BGH auf die Praxis.
BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/231
Eigentlich sollte man meinen, dass der Komplex Sicherheitsleistung des Mieters (Kaution) für das Wohnraummietverhältnis hinreichend geklärt ist. Die Praxis gibt dem BGH jedoch auch für relativ unkomplizierte Fragen immer wieder Gelegenheit, auch solche scheinbar einfachen Punkte sehr genau zu prüfen und die Entscheidung mit grundsätzlichen Erwägungen zu begründen – so auch in diesem aktuellen Fall, in dem es um die Frage ging, ob der Vermieter rechtzeitig, d. h. vor der Verjährung geltend gemachter Schadensersatzansprüche, über die Kaution abgerechnet hat. Der VIII. Senat hat dieses Urteil zu grundsätzlichen Ausführungen zum Sinn und Zweck der Kaution und zur Abwägung der beiderseitigen Interessen genutzt, und das in einer überzeugenden und sehr gut nachvollziehbaren Begründung. Eine kleine Fußnote ist lediglich – nicht zum ersten Mal – hinsichtlich der Länge einzelner Sätze2 angebracht, die bisweilen die Lektüre (und das spontane Verständnis) des Textes etwas erschweren.
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1 Grundeigentum 2024, 845; WuM 2024, 520; NZM 2024, 751; NJW-RR 2024, 1140
2 z. B. Rn. 19, 29, 33
BGH, Beschluss vom 19. März 2024 – VIII ZR 96/231
Mit Fragen zur Wirksamkeit der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin, und zwar insbesondere mit der Frage der rechtzeitigen Bekanntmachung ihrer Begründung, hat sich den VIII. Senat bereits vor mehreren Jahren wiederholt beschäftigt; in einer Reihe von Entscheidungen seit 2020 hat er die Wirksamkeit der Verordnung geprüft und – z.T. mit sehr ausführlicher Begründung – immer wieder bejaht. Dennoch sind fast regelmäßig Revisionen zum Senat gelangt, in denen von der Vermieterseite oder – von Amts wegen – vom Berufungsgericht Einwände bzw. Bedenken geltend gemacht worden sind. In diese Serie fügt sich die 8. Auflage nahtlos ein, zwar – wie zu erwarten – ohne Erfolgt, aber immerhin mit der uneingeschränkten Bestätigung der einschlägigen Rechtsprechung, deshalb als Aktualisierung dieses Komplexes für die Praxis von Interesse.
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1Nur in juris veröffentlicht
BGH, Urteil vom 6. März 2024 – VIII ZR 79/221
Das Thema Schönheitsreparaturen gehört bekanntlich zum Alltag der Richter, Anwälte und Praktiker, die sich mit dem Wohnraummietrecht befassen. Der Begriff der Quotenabgeltungsklausel ist zwar nicht unbekannt, spielt aber nur eine relativ geringe Rolle. In der Rechtsprechung des für das Mietrecht zuständigen VIII. Senats der BGH finden sich bei einer Recherche zu den Entscheidungen seit dem Jahr 2000 gerade 17 Treffer – allerdings zum Teil mit recht-grundsätzlichen Aussagen. In diese Reihe fügt sich das Urteil vom 6. März 2024 ein, interessant schon wegen der entgegengesetzten Entscheidungen der Vorinstanzen, vor allem aber wegen der umfassenden, sehr gut nachvollziehbaren und überzeugenden Begründung.
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1 ZIP 2024, 952; WuM 2024, 195; Grundeigentum 2024, 395; NZM 2024, 376; NJW-RR 2024, 564; ZMR 2024, 654
1) BGH bestätigt seine Rechtsprechung zur Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel
2) Eine Klarstellung: Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel (Vornahmeklausel)
3) Beweislast des Mieters und des Vermieters
BGH, Beschluss vom 30. Januar 2024 – VIII ZB 43/231
An sich hätte diese Entscheidung das "Format" eines Urteils verdient Dass sie dennoch "nur" als Beschluss ergangen ist, beruht auf dem konkreten Anlass, nämlich der Kostenentscheidung des Landgerichts, nachdem sich die Parteien im vorausgegangenen Prozess über eine Kostenvorschussforderung der Mieterin (für Schönheitsreparaturen) auf einen Vergleich geeinigt hatten und das Landgericht die Kosten des (in der Hauptsache erledigten) Rechtsstreits der Mieterin auferlegt und die Rechtsbeschwerde zum BGH zugelassen hatte. Über die von der Mieterin eingelegte Rechtsbeschwerde bzw. deren (Un-)Begründetheit konnte der Senat nur nach Prüfung der materiellrechtlichen Ausgangsfrage – konkret: der Wirksamkeit der im Mittelpunkt stehenden Schönheitsreparaturenklausel einschließlich der damit verbundenen sog. Quotenabgeltungsklausel entscheiden.
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1Grundeigentum 2024, 345 (St. 24. April 2024)
BGH, Beschluss vom 18. Januar 2024 – VIII ZR 12/231
Dass eine Wohnung bei der Rückgabe an den Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses Mängel aufweist und der Vermieter deshalb eine "Nachbesserung" oder Schadensersatz verlangt, dürfte in der Praxis kein allzu seltener Fall sein. Dennoch können sich hier rechtliche Fragen stellen, die eine genauere Prüfung verlangen, in den Tatsacheninstanzen unterschiedlich beantwortet werden und deshalb für das Berufungsgericht ein Grund für die Zulassung der Revision sein können. Eine solche Situation war in dem Verfahren gegeben, das kürzlich zum VIII. Senat des BGH gelangt ist und dem Senat Anlass für eine nicht ganz neue, aber dennoch interessante Grundsatzentscheidung gegeben hat.
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1 Bislang nur in juris veröffentlicht (St. 6. Mai 2024). Die Entscheidungen der Vorinstanzen (AG Köln, LG Köln) sind nicht veröffentlicht.